Недвижимость сегодня

Традиционно считается, что реконструкция центральных районов Москвы ухудшает жилищные условия коренных москвичей. Действительно в эпоху точечной застройки 1990-х годов такая тенденция имела место. Однако сейчас пришло время комплексной реконструкции. В свете этого ‘Индикаторы рынка недвижимости’ решили оценить насколько рискованным может оказаться для жильцов района будущий переезд. В качестве наиболее яркого примера был взят район ‘Камушки’. Он находится в непосредственной близости от делового центра ‘Москва-Сити’. Застройка его происходила в основном в 1960-е годы, поэтому он подпадает под требование о комплексной реконструкции района. Судьба квартала №804 (2439) микрорайона ‘Камушки’ Пресненского района была предрешена еще несколько лет назад. Казалось бы ‘Камушки’ расположены в престижном районе Москвы внутри ТТК, что подразумевает высокие цены на жилье. Но сам район в основном застроен кирпичными пятиэтажками, как и соседствующий с ним Шмитовский проезд. Между тем пересечение улицы Антонова-Овсеенко и первого Красногвардейского проезда, к которому тяготеют ‘Камушки’, прилегает к строящемуся международному деловому центру ‘Москва-Сити’. Будущий деловой центр Москвы и находящийся рядом с ним ‘Экспоцентр’ оказываются тесными соседями с несколькими десятками хрущевок и одной промзоны, обнесенной убогим забором. Низкая плотность заселения и запущенный внешний вид прямо-таки провоцируют власти на реконструкцию района. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, это принесет выгоду всем заинтересованным сторонам: жильцам, инвесторам и правительству Москвы. В общем, разговоры о реконструкции ходили уже несколько лет, а недавно главный архитектор столицы Александр Кузьмин представил Мосгордуме проект развития квартала ‘Камушки’. Реализация проекта потребует переселения около 3 тыс. человек и сноса 24 жилых домов, одного детского сада и ряда хозяйственных построек. Мосгордума хоть и покритиковала проект, но в целом этот шаг санкционировала. Так что согласно действующему законодательству жителям района ‘Камушки’ надо быть готовым к миграции в рамках всего ЦАО. При этом разработчики пока не удосужились четко прописать районы расселения. По этому компания ‘Индикаторы рынка недвижимости’ оценивала весь район целиком. Исходя из баз данных различных агентств по торговле недвижимостью средняя стоимость квадратного метра в ‘Камушках’ колеблется от $7,5тыс. до $8,2 тыс. в зависимости от типа дома (пятиэтажный кирпич или десятиэтажный кирпич и шестнадцатиэтажная панель). В расположенной по соседству монолитно-кирпичной новостройке (Шмитовский пр. д.16), которая находится на завершающем этапе строительства, средняя стоимость квадратного метра составляет $8,7 тыс. Наиболее дорогим предложением первичного рынка в этом районе выступает ‘Дом на Пресне’ (Шмитовский пр. д.20), там средняя стоимость квадратного метра составляет $12,4 тыс. Выходит, что стоимость ветхого жилья в районе ‘Камушки’ не много уступает квартирам в расположенных по соседству новостройках. Один из самых неблагоприятных исходов для жителей района при расселении – возможный переезд в самую дешевую и непрезентабельную часть ЦАО – юго-восток. Но даже там стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от $7,6 тыс. до $9 тыс., что чуть больше, чем стоимость квадратного метра в ветхом жилом фонде в ‘Камушках’. Однако, скорее всего, дома для переселения жителей ‘Камушков’ будут построены близко этому району. Конечно, стоимость квадратного метра в этих домах не будет $12,5 тыс., как элитном ‘Доме на Пресне’, но будет заведомо выше, чем в старых домах ‘Камушков’. Не говоря о том, что современные квартиры обычно просторнее, чем их старые аналоги. Поэтому жильцам района ‘Камушки’, как и другим коренным москвичам можно не беспокоиться и спокойно встречать представителей городских властей со списком предложений на расселение.

Королевский институт сертифицированных оценщиков (RICS) сделал обзор европейского рынка недвижимости за 2007 год. Основное внимание в докладе European Housing Review 2008 уделено одиннадцати странам. Так, на Кипре стоимость жилья в 2007 году выросла в несколько раз, а основными покупателями «вторых» домов стали выходцы из России. Во Франции темпы роста цен замедлились и составили в среднем 4%. В Германии за первые девять месяцев прошлого года стоимость «вторички» снизилась на 5-8%, в то время как цены на новостройки выросли на 1%. В Венгрии, прогнозируют аналитики Института, снижение цен составило 1-2%. В Ирландии цены упали на 7%. В Италии темпы роста цен составили около 4% - примерно столько же, сколько в 2006 г. Та же картина наблюдается в Нидерландах. В Польше, тем временем, было отмечено увеличение стоимости новых квартир – на 28%. В Испании рост цен замедлился до 3% в годовом исчислении. В Швеции цены выросли примерно на 10%, в Великобритании – на 8%. В общем и целом RICS отмечает, что основной причиной для снижения темпов роста цен в странах Европы стало повышение процентных ставок, а не осенний кредитный кризис. Дальнейшее снижение цен или темпов их роста в 2008 г. возможны, однако в первую очередь это будет зависеть от того, как поведут себя процентные ставки.

По данным экспертов рынка, в 2007 году в Москве было введено около 580 тыс. кв. метров торговых площадей, что на 10-15% меньше заявленного объема. И хотя в этом году открылось 13 торговых центров и еще более 30 запланировано на следующие 2-3 года, эксперты уже говорят о насыщенности рынка торговой недвижимости столицы. То, что далеко не все девелоперы смогли реализовать свои планы, заместитель директора департамента консалтинга Penny Lane Realty Андрей Дмитриев объяснил усилением конкуренции в качественном выражении, смещением торговых площадей из центральных районов на окраины и ‘под землю’, а также укрупнением объемов торговых центров. В связи с этим федеральные операторы все чаще обращают свои взоры не только на мегаполисы, но и активно осваивают и города с населением до 300 тыс. человек. Многие сети в этом году открыли свои магазины на Урале, в Сибири и в Карелии. Также сохраняется повышенный интерес иностранных инвесторов к торговому сектору коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов Penny Lane Realty, объем западных инвестиций в торговую недвижимость в 2007 году составил порядка $3-3,5 млрд. В свою очередь, аналитики Colliers International приводят другие цифры. По их данным, доля иностранных инвестиций в торговую недвижимость равняется $8 млрд.

Сеть аптек ‘36,6′ намерена снизить долговую нагрузку, которая составляет порядка 300 миллионов долларов, получив около 200 миллионов долларов от продажи зданий аптек и недавно купленного медцентра. Президент ОАО ‘Аптечная сеть 36,6′ Джереми Калмис на презентации для аналитиков официально подтвердил планы по реорганизации бизнеса в связи с максимальной для аптечной отрасли долговой нагрузкой компании. - Долговая нагрузка будет снижена за счет реализации паев в закрытом инвестиционном паевом фонде (ЗПИФ) недвижимости компании ‘Ренессанс-Бизнес-Недвижимость’ (’36,6′ передала в него здания десяти аптек в Москве и одной в Екатеринбурге по схеме sales-lease-back - продажа с последующей арендой), а также за счет продажи принадлежащего ‘36,6′ медицинского центра European Medical Center (EMC)’, - считает Калмис. В компании подсчитали, что к концу 2008 года стоимость ПИФа должна была составить 100 миллионов долларов. По оценке аналитика ‘Тройки Диалог’ Михаила Терентьева, за EMC, здание которого находится в Спиридоньевском переулке, 5, ‘36,6′ может выручить до 100 миллионов долларов’.

Недавно столичный стройкомплекс сообщил о том, что в Москве начнут строить доходные дома для очередников. Начальник отдела аренды компании ОАО ‘Пересвет-Девелопмент’ Александр Козлов считает, что доходные дома идея удачная. Не каждый может позволить себе аренду жилья. ‘Идея строительства доходных домов эконом-класса представляется мне весьма удачной. Необходимо как-то решать жилищную проблему малоимущих слоев населения, которые вынуждены ждать своей очереди на квартиру по 20 лет. Причем в жизни, иногда возникают такие ситуации, когда простояв половину срока, семья понимает, что проявлять терпение дальше уже нет ни сил, ни возможностей. В итоге люди обращаются к властям с просьбой, хоть чем-то помочь. Идеальным выходом в таких случаях было бы предоставить временное жилье - до получения положенной им бесплатной квартиры. Доходный дом эконом-класса и должен стать решением проблемы. Он даст возможность москвичам, лет на пять, по приемлемым ценам улучшить свои жилищные условия. При этом, плата должна быть вполне сопоставимой с той, что взимается с жителей столицы при найме социального жилья. Давайте посчитаем. Сегодня социальный наем обходится в 98 копеек за квадратный метр. В доходном доме коммерческий наем обойдется в 3 руб. 46 коп за тот же метр. Учитывая, что подобные варианты будут состоять в основном из ‘однушек’ и ‘двушек’, за всю квартиру жильцам придется платить рублей 150-200 (без учета других коммунальных платежей). Но в отличие от нанимателей муниципального жилья, которым за услуги ЖКХ доплачивает бюджет города, арендаторы дома коммерческого использования будут оплачивать их на 100 процентов из своего кармана. С учетом других коммунальных платежей все обойдется в 1500-2000 рублей в месяц. С другой стороны, наем однокомнатной квартиры сегодня в спальных районах Москвы обходится минимум 700-800 долларов в месяц! Уже не раз приводились данные общей статистики, что в настоящее время лишь 7 % жителей столицы могут рассчитывать на получение бесплатной квартиры за счет города. Еще 15 процентов - имеют возможность купить ее сами. Следовательно, для остальных почти 80% горожан доходные дома могут стать настоящей палочкой-выручалочкой’.