Недвижимость сегодня

Против недавнего решения Высшего арбитражного суда о признании незаконным обязательного требования о страховании жизни и трудоспособности заемщика при получении жилищного ипотечного кредита выступает сообщество банков. 25 января 2008 года года коллегия из трех судей Высшего арбитражного суда отказалась передать в президиум ВАС для пересмотра дело Амурского ипотечного агентства, подразделения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, проигравшего в трех судебных инстанциях управлению Роспотребнадзора по Амурской области. ВАС решил дело в пользу защиты прав потребителей. Определение коллегии ВАС по делу является окончательным, обжаловать его нельзя. Представители банков, активно занимающихся ипотечным кредитованием, категорически против данного решения. А.Цытович, управляющий директора блока ‘Розничный бизнес’ Банка Москвы считает страхование жизни во всем мире повсеместной стандартной практикой. ‘Вместе с клиентами от этого решения пострадают и банки, так как в таком случае у банка возникают дополнительные риски, увеличивается рисковая составляющая; соответственно, повысятся и ставки по ипотечным кредитам’, - отметила А.Цытович. По мнению члена правления Городского ипотечного банка М.Бусыгина, законодательство создало еще одно препятствие на пути развития рынка ипотечного жилищного кредитования, тогда как государство ставит задачу о выдаче 1 млн. ипотечных кредитов к 2010 году. ‘Сделать это будет возможно только в случае формирования и функционирования эффективного рынка ипотечных ценных бумаг, который у нас пока находится в эмбриональной стадии. А закон об ипотечных ценных бумагах напрямую требует наличия страховки жизни и трудоспособности созаемщиков в качестве обязательного требования к ипотечному покрытию’, - подчеркивает он. По словам М. Бусыгина, нужно понимать, что страховые компании более профессионально работают с данными рисками, поэтому если в новых условиях банки будут вынуждены брать эти риски на себя, то ставки вырастут, причем в размере, превышающем нынешнюю стоимость этого вида страхования. Помимо этого, он отметил, что при отказе от страхования жизни в случае гибели или увечья заемщика, его семья в связи с невозможностью выплат по кредиту вполне сможет потерять свое жилье. Подводя итог, он отметил, что от такого ‘нововведения’ проиграют все. Для потребителей доступность ипотеки может снизиться, а ставки вырасти. Банки будут выдавать меньше кредитов, а риски при этом вырастут. На страховом рынке снизятся страховые премии и инвестиционные возможности этих компаний. В государстве рост объемов ипотеки и строительства может замедлиться. Такого же мнения придерживается и директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют банка Э.Юсупов, который отметил, что страхование жизни и здоровья заемщиков является необходимой мерой для того, чтобы снизить риски невозврата банковских средств.

Второй Рублевкой новорижское направление так и не стало. Почти 90% местного предложения коттеджных поселков позиционируется в сегментах ‘бизнес’ или ‘элит’. Но если абстрагироваться от высоких цен, то качественной недвижимости здесь мало, признают в приватных беседах риэлторы. Основным плюсом новорижского направления все опрошенные эксперты называют его транспортную доступность и высокую пропускную способность. Спору нет, по сравнению, к примеру, с Новорязанским шоссе по Новой Риге можно проехать с ветерком. Она и задумывалась в 80-е гг. прошлого века как скоростная магистраль, которая соединит Москву с Прибалтикой. В итоге трасса дошла только до Волоколамска. ‘Одной из реальных предпосылок успеха Новорижского шоссе была хорошая транспортная доступность, но она с годами ухудшается’, - считает Владимир Яхонтов, замгендиректора компании ‘Миэль-Загородная недвижимость’. ‘Сейчас здесь постоянно ведутся ремонтно-восстановительные работы на нескольких участках одновременно. Крупных поселков строится все больше, поток автомобилей увеличивается, качество полотна страдает все чаще, и много дорожно-транспортных происшествий’. Так что через несколько лет, когда будут закончены и заселены все заявленные поселки плюс начнут строиться новые, пробки и аварии станут обыденным явлением на этой трассе. Пригодным для массового коттеджного строительства новорижское направление первой сочла ‘Инком-Недвижимость’. Корпорация владеет здесь немалыми земельными участками и начала со строительства поселков экономкласса (’Новорижское’, ‘Берендеево’, ‘Уборы’, ‘Сказка’ и т. д.). В 2001-2006 гг. ‘Инкомом’ было построено 10 поселков. Вначале дома с участком продавались в них по $200 тыс. За несколько лет цена выросла втрое - до $600 тыс. Как признался на условиях анонимности один из риэлторов, покупатели домов в элитных поселках, строящихся ‘Инкомом’, были недовольны качеством так называемой базовой комплектации коттеджа - потом все приходилось переделывать. Действительно, цена предложения могла быть несколько ниже, чем у конкурентов, однако в ‘стандартном комплекте’ используются самые дешевые материалы и технологии. ‘Клиенты обижались, поэтому ‘Инком’ и ввел новый бренд -Villagio Estate, чтобы замаскироваться’, - говорит риэлтор. Эксперты пока что не хотят рассматривать сценарий, по которому Новорижское шоссе превратится в направление экономкласса. Однако сходятся во мнении, что второй Рублевкой ему тоже не быть, как бы этого ни хотели маркетологи, девелоперы, риэлторы. Новая Рига считается направлением бизнес-класса, но участков, пригодных для строительства соответствующих поселков, здесь осталось мало, говорит директор по развитию компании ‘Большой город-Девелопмент’ Иван Лясников. Парадокс заключается в том, что земля здесь дорожает, но качество участков таково, что большинство из них не могут рассматриваться как площадки для удачных проектов бизнес-класса. ‘Такие участки примыкают либо к рекам, близко к которым строить запрещено, либо к дорогам, что негативно сказывается на экологии и уровне шума, или же расположены по соседству с многоэтажными кварталами Нахабина, Дедовска и Красногорска’, - перечисляет Лясников. По его мнению, освоение территорий ближнего радиуса Новорижского шоссе уже в ближайшее время разделится на два направления. Расположенные вдоль шоссе участки рядом с лесными массивами и реками будут застраиваться поселками усадебного типа и продаваться как дорогое предложение. А вот территории, прилегающие к многоэтажной застройке Дедовска, Нахабина и Красногорска, целесообразно будет использовать под застройку объектами экономкласса.

Чиновники Ростовской области одобрили программу по поддержке молодых семей и работников бюджетной сферы. Для этого уже введён закон об ипотечной амнистии. Данное решение законодательного собрания Ростовской области включает в себя аннулирование долгов по ипотеке молодых семей, в которых родились дети. Этот закон также касается тех, кто задействован в бюджетной сфере, в частности участвующих в жилищных программах администрации области. До этого программа, заключающая в себе помощь молодым семьям, уже существовала, однако принятые депутатами нововведения, теперь учитывают интересы и семей где дети уже родились. Известно, что данная программа на федеральном уровне наделяла денежным вознаграждением только матерей, которые родили ребёнка после 1 января 2007 года, но в ростовской области программа по поддержке материнства и детства, продолжается и в текущем году. Так местной властью в 2008 году запланировано увеличение количества детских садов, а так же повышения их качества, для того чтобы детям было в них ещё комфортнее.

В Москве значительно сократилось число покупателей, которые могут купить квартиру на собственные средства, – оно стало меньше 1% от общего числа жителей столицы. В то же время количество предлагаемых к продаже квартир практически не изменилось. Аналитики сравнивают эту ситуацию с той, что возникла в Америке перед ипотечным кризисом. Риэлтеры обещают, что цены будут расти. В этом году всего 6% москвичей планируют купить квартиры, пришел к выводу ВЦИОМ (Всероссийский центр исследования общественного мнения). Причем почти треть из них планирует воспользоваться ипотечным кредитом, а половина купят новую жилплощадь, продав старую. Купить же квартиру за счет собственных средств планируют только 14% из тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия. Простая математическая операция демонстрирует, что тех, кто может купить квартиру в любой момент на свои деньги, менее 1% от общего количества столичных жителей. Более того, оказалось, что ситуация на столичном рынке жилья принципиально не изменилась. Примерно такая же картина спроса была и на начало прошлого года, пояснила руководитель исследовательских проектов ВЦИОМ Татьяна Войлокова. Этот очень низкий коэффициент доступности жилья и есть реальный спрос на квартиры – не звонки в офис и интерес к рекламируемым объектам, а количество людей, которые готовы прийти и сразу купить квартиру. Однако даже при такой низкой кредитоспособности населения столичный рынок можно назвать сбалансированным – количество реальных покупателей соответствует числу реальных предложений. Так, по данным аналитического консалтингового центра холдинга ‘МИЭЛЬ’, в феврале на вторичном рынке были выставлены на продажу порядка 35 тыс. квартир. Новостроек в Москве на самом деле не так много, как может показаться на первый взгляд, – в январе экспонировалось 315 объектов. Это еще примерно столько же или чуть больше, чем количество квартир на вторичном рынке. И если экспонируемых квартир станет больше, чем сейчас, то цены сначала ‘встанут’, а затем плавно пойдут вниз. Такой баланс ‘на нуле’ может привести к большим проблемам. Аналитики уже начали говорить о появлении на рынке так называемого ‘мыльного пузыря’. Например, в странах, в которых рынок недвижимости в результате ‘лопнул’, сначала был исчерпан именно ‘единовременный платежеспособный спрос’ – в московском случае это как раз менее 1% покупателей. На таких рынках работали механизмы ипотеки, которые привлекли завышенные объемы неплатежеспособного спроса. Москва сегодня близка к такой же ситуации. Число покупателей, которые планируют приобрести квартиры на собственные средства, гораздо меньше числа покупателей, которые собираются приобрести недвижимость с помощью иных механизмов – ипотеки или помощи государства. И ажиотаж, и высокие показатели спроса (количество звонков и обращений) в отчетах риэлтеров создают прежде всего именно потенциальные покупатели из второй группы. Риэлтеры рапортуют: спрос растет чуть ли не каждый час. ‘В январе спрос резко увеличился: количество звонков покупателей превысило количество звонков продавцов больше чем в два раза, – рассказывает аналитик информационно-аналитического отдела компании ‘Пересвет-Инвест’ (головная компания ГК ‘Пересвет-Групп’) Ольга Юматова. – В феврале данная тенденция повторилась, количество желающих купить квартиру также значительно превышает число желающих продать жилую недвижимость’. В итоге, по мнению руководителя отдела аналитики корпорации ‘Инком’ Дмитрия Таганова, за первые два месяца этого года рост цен на вторичном рынке достиг почти 10%. При этом продолжило снижаться количество покупателей-инвесторов, как правило, приобретающих недвижимость для спекулятивной перепродажи. Уменьшилось и число тех, кто сдает купленную на ипотечный кредит квартиру, выплачивая его за счет арендных платежей. Таких сделок, по мнению директора аналитического консалтингового центра холдинга ‘МИЭЛЬ’ Владислава Луцкова, когда нет ажиотажного спроса, примерно 5%. В 2006 году, в период активного бума, эта доля достигала 30%. ‘Сегодня в силу того, что динамика роста цен несколько сократилась, эта доля составляет порядка 15%’, – считает управляющий компании ‘Мосстройреконструкция’ Иван Романов. В этом году, считает директор департамента городской недвижимости компании ‘Усадьба’ Екатерина Батынкова, инвестиционных покупателей станет еще меньше. Однако пока есть спрос – реальный или ажиотажный, цены будут расти. ‘Рынок будет развиваться плавно и устойчиво с ежемесячным приростом цен на уровне инфляции – не более 1-1,5% в месяц’, – считает Дмитрий Таганов. Но высокие темпы роста цен в январе-феврале на фоне стабильного высокого спроса заставляют некоторых аналитиков рынка пересмотреть прогнозы в пользу увеличения цен до 25-35%, считает директор по маркетингу и продажам компании ‘Квартал’ Сергей Лушкин. Правда, большинству экспертов такие прогнозы кажутся пока слишком смелыми, однако перед резким, почти двукратным скачком цен осенью 2006 года тоже никто не мог поверить, что квадратный метр может вдруг стоить не $2 тыс., а почти $4 тыс. Сегодня же, по данным компании ‘МИАН-агентство недвижимости’, средняя стоимость метра в новостройке – около $4425, а на вторичном рынке – $5336. Однако неразвитость рынка может привести и к обвалу цен – все зависит от того, насколько глубоким и длительным окажется мировой финансовый кризис, вызванный проблемами американской ипотеки. Если эти процессы окажутся более серьезными, чем сегодня полагает рынок и многие аналитики, то рано или поздно произойдет и падение цен на нефть, что создаст для нашей страны большие проблемы. ‘В таком случае Россия не будет ‘тихой гаванью’, и мировой кризис больнее всего скажется именно на нас, – уверен руководитель информационно-аналитического портала ‘Квадрум. Недвижимость России’ Алексей Липскеров. – При таком негативном сценарии цены на недвижимость просядут очень сильно. Обвал будет тем сильнее, чем активнее сегодня будет рост’.

После многочисленных скандалов и судебных разбирательств вокруг строительных пирамид, люди стали с опаской относиться к долевому строительству. Однако соблазн вложить деньги в квартиру на стадии строительства дома всё же очень велик - ведь это намного дешевле, чем покупать жилье в готовой новостройке. Как сэкономить, но при этом не пополнить ряды обманутых дольщиков? Закон ‘Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости’ (ФЗ-214), вступивший в силу 1 апреля 2005 года, на сегодняшний день является главным нормативным актом, защищающим интересы дольщиков. Согласно этому закону, была запрещена продажа квартир на ‘нулевом цикле’ строительства - то есть, когда ещё даже не построен фундамент. Также данный закон запретил застройщикам брать деньги с дольщиков до получения разрешительной документации на стройку. Теперь застройщик, чтобы приступить к строительству, должен пользоваться заемными средствами. Чаще всего застройщикам приходится брать банковский кредит, и, чтобы его получить, им надо иметь хорошую репутацию. Кроме того, этот закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора долевого участия, которая делает невозможной продажу одной и той же квартиры нескольким покупателям. По договору долевого участия теперь нельзя менять этажность дома, номер проданной квартиры. Купленная «реальная» квартира может отличаться от ‘виртуальной’ лишь на пару метров. Договор долевого участия защищает и от увеличения стоимости квадратного метра застройщиком в одностороннем порядке. Правда, компания-застройщик имеет право потребовать доплату, если строительство не может быть закончено из-за форс-мажорных обстоятельств - например, дефолта. Главный документ, на который надо обратить внимание при заключении договора долевого участия - разрешение на строительство (желательно, чтобы оно было выдано после 1 апреля 2005 года, т.е. после вступления в силу закона ФЗ-214). Полный перечень документов, который обязан предоставить вам застройщик, таков: yчредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, технико-экономическое обоснование проекта строительства, проектную документацию (технические характеристики дома, с использованием каких строительных материалов он будет построен, его этажность, схемы расположения квартир, лестничных пролетов, подъездов и т.п.), документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок - свидетельство о собственности или договор аренды. Обратите внимание: в свидетельстве о собственности должно быть указано, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство. А в договоре аренды - что арендатор вправе использовать участок для строительства жилого дома. Кроме того, в этом договоре должно быть указано, каким образом получено право аренды участка. По закону тут возможны два варианта: с аукциона или по конкурсу. Помимо этого в договоре долевого участия должны быть пункты об ориентировочном сроке сдачи дома в эксплуатацию и ответственности за просрочку, с уточнением размера неустойки. Иногда права на ведение строительных работ могут быть переуступлены другой компании. И, если эта компания заключила инвестиционный контракт с местной администрацией до 1 апреля 2005 года, то ее действия не противоречат законодательству. В этом случае потенциальному дольщику стоит быть очень внимательным и помнить, что увеличение компаний участвующих в строительном проекте (физически или финансово) усложняет схему строительства и оттягивает срок возведения дома. Именно за такими многоступенчатыми сделками могут скрываться мошенники, поэтому лучше всё-таки работать с компаниями, получившими разрешение на строительство после вступления в силу закона ФЗ-214. Однако на закон надейся, но сам не плошай. Прежде чем ‘войти в долю’, необходимо проверить информацию о компании, с которой предстоит иметь дело. Имя застройщика очень важно: если этот бренд уже давно известен на рынке, у данной компании много уже реализованных объектов, то ваши шансы на своевременное получение квартиры многократно увеличиваются. Компания-застройщик обязана опубликовать в СМИ или разместить в Интернете проектную декларацию со сведениями о себе и проекте. Не ленитесь лично перепроверять предоставленную информацию: узнав, какие дома эта компания уже построила, съездите по указанным адресам и поговорите с жильцами. Таким образом, вы сможете из первых рук получить сведения о том, как шло строительство, вовремя ли был сдан дом, не требовала ли компания доплаты, не было ли проблем с оформлением квартир в собственность. Также должна настораживать дешевизна квартиры - ориентируйтесь на среднюю стоимость квадратного метра в выбранном районе. Помните, что закон об участии в долевом строительстве не только защищает интересы дольщиков, но и существенно усложняет жизнь застройщикам: необходимость привлечения банковских средств, обязательная государственная регистрация договора - всё это не может ни отразиться на стоимости квартиры. Конечно, участие в долевом строительстве дешевле, чем, например, покупка квартиры по ипотеке. Только во втором случае ваше будущее исключительно в ваших руках, а в первом - всё-таки в руках застройщика.