Недвижимость сегодня

Станция «Строгино» Арбатско-Покровской линии столичного метрополитена откроется для пассажиров 7 января 2008 года. ‘Это станет возможным после ввода в строй нового участка Арбатско-Покровской линии ‘Парк Победы’ — ‘Строгино’, к которому отойдут две действующие станции Филевской линии метро — ‘Молодежная’ и ‘Крылатское”, — сообщил источник в департаменте транспорта и связи столицы. Он уточнил, что сама Филевская линия будет заканчиваться станцией ‘Кунцевская’, которая станет пересадочной на одноименную станцию Арбатско-Покровской линии. В департаменте таже рассказали, что станция ‘Славянский бульвар’, расположенная между станциями ‘Парк Победы’ и ‘Кунцевская’, будет открыта для пассажиров в первом полугодии 2008 года. В 2009 году Арбатско-Покровская линия продолжится в район Митино. В районе Митино будут построены три станции: ‘Волоколамская’ (2009 год), ‘Митино’ (2011 год) и ‘Рождествено’.

Сегодня отношение к столичным рантье двойственное: кто-то считает их счастливчиками, получающими приличный доход, как говорится, без особых моральных и материальных затрат, а кто-то утверждает, что арендный бизнес перестал сейчас быть прибыльным. Между тем, снять жилье в Москве по сходной цене с каждым днем становится все труднее. Рантье с рынка не уйдут… Мнения экспертов о том, насколько выгодна аренда в наши дни, противоречивы. «Вся история московского рынка аренды - это история постоянного снижения доходности, - говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». - Сегодня аренда в эконом-классе приносит около 0,5% в месяц, то есть 6% в год. Но это, если можно так выразиться, «грязными». С поправками на ваши траты (квартплата, ремонт, риски, налоги) вы будете получать не более 4,5-5% в год. В более дорогих сегментах доходность чуть выше, но не сильно. Процентов 7 годовых максимум». «Покупать просто для того, чтобы сдавать - это совсем неинтересный вариант, - считает Наталья Контиевская, управляющий компанией «ХИРШ-Ховрино», - потому что деньги можно вложить с куда большей эффективностью. И получать не жалкие 5-6% в год: ведь даже на банковском депозите - 8-9%, не говоря уже об акциях, ПИФах и т.п.». Все же в некоторых случаях специалисты считают аренду квартиры оправданной. Например, когда жилье приобреталось с привлечением ипотечного кредита, так сказать, на будущее: пока в нем нужды нет, но дети подрастают… Когда такая «ипотечная» квартира сдается внаем, то доходы от аренды помогают гасить задолженность по кредиту. Хотя, по утверждению Н. Контиевской, платежи покрываются не полностью: например, при покупке однокомнатной квартиры, внеся 20-25% собственных средств, по кредиту придется платить по $1500 в месяц. А доход от аренды будет не более $800 в месяц. Однако, несмотря на скепсис экспертов, предложение квартир на рынке аренды не сокращается. Ведь средства, полученные от сдачи квартиры внаем, можно назвать стабильным доходом при минимальном риске. Такого мнения придерживается Ольга Сугоняева, руководитель отдела аренды офиса «Полянка» агентства недвижимости DOKI. «Безусловно, существует много других вариантов вложения денег, которые в кратко- и среднесрочной перспективе принесут больший доход, чем даже максимальные проценты от аренды, - говорит она. - Но следует помнить, что подобные вложения зачастую высокорискованные». Видимо, именно по этой причине рантье с рынка недвижимости пока никуда не уходят. И выбор квартир у арендаторов есть, причем, чем дороже жилье, тем он больше. Самый экономный вариант Что значит снять в Москве жилье дешево? Среди способов арендовать дешевле, эксперты называют «сарафанное радио», то есть поиск среди знакомых (иногда находятся люди, готовые сдать вдвое ниже рынка, лишь бы квартира находилась под присмотром надежных людей), а также аренду комнат в коммуналках. Еще один вариант - коллективный съем 2-3-комнатных квартир на несколько семей. Если речь действительно идет об отдельной квартире, то дешевле чем за 20 тыс. рублей в месяц снять хотя бы однокомнатную не получится. Однокомнатные квартиры - самые востребованные на рынке аренды, поэтому цены на них растут быстрее, чем на все остальные варианты. Самая дешевая двухкомнатная квартира стоит от 25 тыс. рублей и выше, трехкомнатная - от 30 тыс. рублей. На что может претендовать арендатор, который в состоянии платить за жилье вышеозначенную цену? Как правило, квартиры этого сегмента рынка расположены в отдаленных районах, таких как Кузьминки, Капотня и т. д. Но при этом о близости метро речь не идет - до него придется добираться на общественном транспорте. Тип дома - обычно 5-этажная «хрущевка» или старая панельная девятиэтажка. Что касается внутреннего убранства квартиры и ее состояния, то это - отсутствие какого бы то ни было ремонта, мебель 70-х годов прошлого века, холодильник ЗИЛ на кухне. Почему жилье, прямо скажем, невысокого качества пользуется у арендаторов таким высоким спросом? Во-первых, привлекает цена. Во-вторых, рынок аренды живет по своим правилам. «Цена от качества квартиры, конечно, зависит, но в меньшей степени, чем на рынке купли-продажи, - поясняет Светлана Абелян. - Потому что снимающий понимает, что берет квартиру во временное пользование, и некоторые аспекты ему безразличны. Например, покупателю квартиры важно, куда выходят окна, чистый ли подъезд, какие соседи. Арендатор на эти и другие недостатки закрывает глаза, такие детали ему безразличны». Дорогой «эконом» Так условно можно назвать квартиры, которые, обладая почти теми же достоинствами, что были описаны выше, расположены в удачном месте. Это могут быть центральные и близкие к ним районы: Фрунзенская, Кунцево, Буляево, Коньково, Речной вокзал, Крылатское и др. При этом квартиры находятся в непосредственной близости от метро, до которого можно дойти пешком. Аренда однокомнатной квартиры в этом сегменте стоит от 30 тыс. рублей и выше. Двухкомнатной - от 37 тыс. рублей. Трехкомнатной - 40 - 45 тыс. рублей. «Владельцы таких квартир тоже не вкладывают деньги в ремонт и меблировку, - говорит Ольга Владиславлева, руководитель отделения аренды Корпорации «Рескор». - Арендатор может рассчитывать разве что на стиральную машину в дополнение к остальным атрибутам «бабушкиных» квартир». Дома, в которых расположены такие квартиры - в основном, те же, что и в «экономном варианте». Иногда встречаются здания классом выше - например, кирпичные сталинки (но самые обычные - без лифта). «В сегменте эконом класса сложно предъявлять требования к качеству дома, - поясняет Ольга Сугоняева. - По верхней границе этого сегмента могут быть и хрущевки, и сталинские пятиэтажки, и панельные дома, и новостройки в удаленных районах. Соответственно, чем дальше от центра - тем ниже цена». Бизнес-класс и «евростиль» Предложения квартир бизнес-класса могут встречаться и в центре, и в отдаленных спальных районах. Цена определяется именно местоположением, так как остальные характеристики совпадают. Такие квартиры находятся в приличных домах: это могут быть новые многоэтажные панельные дома, сталинки в хорошем состоянии и т. п. Арендаторы такого жилья могут рассчитывать на качественный косметический ремонт, на мебель (не самую дорогую, но относительно новую), на самую необходимую бытовую технику. Стоимость аренды квартиры такого уровня: однокомнатная в центральных районах - 35-40 тыс. рублей, на окраинах - примерно 30 тыс. рублей; двухкомнатная - в центре 37-45 тыс. рублей, на окраинах 30-35 тыс. рублей; трехкомнатная - около 45 тыс. рублей в центре, 35-40 тыс. рублей на окраинах. Между квартирами бизнес-класса и элитным жильем особое место на рынке аренды занимают «квартиры с евростилем». Главная особенность таких квартир в том, что они современные. То есть, для них обязательны евроремонт, новая качественная сантехника, встроенная кухня со всей необходимой бытовой техникой и т. д. Стоимость аренды квартир с евростилем в центральных районах: однокомнатная - от 40 тыс. рублей и выше, двухкомнатная - от 50 тыс. рублей, трехкомнатная - от 55-60 тыс. рублей. Ольга Владиславлева отмечает, что жилье с евростилем можно найти не только в центре. «Хотя я бы не советовала владельцам квартир на окраинах вкладываться в дорогой ремонт, - замечает при этом эксперт. - Спрос на них невысок. Ведь если клиент в состоянии оплачивать дорогую аренду, он снимет жилье в центре. Исключение составляют только те случаи, когда у клиента где-то в отдаленном районе офис, и ему нужно жилье неподалеку». Элитные квартиры Когда речь заходит об элитных квартирах, эксперты, определяя цену аренды, переходят с рублей на доллары, иначе суммы получаются слишком уж громоздкими. Диапазон цен - от $5-6 до $25 тысяч в месяц. Однокомнатных квартир в этом сегменте крайне мало, здесь ценятся большие площади - от 150 до 500 кв. м. Квартира должна соответствовать всем современным требованиям: несколько санузлов, дорогие отделочные материалы, эксклюзивная мебель. Хотя, по мнению О. Владиславлевой, наличие мебели в элитной квартире необязательно, так как клиенту такого уровня угодить сложно. Скорее всего, он обставит квартиру по своему вкусу, поэтому арендодателю лучше позаботиться о том, чтобы действительно на высоте была кухня. Элитная квартира не может существовать вне элитного дома, а такой дом обязательно отличается особой инфраструктурой: то есть территория огорожена, присутствует паркинг, имеется охрана и т. д. Обычно это современные дома (особняки, кирпичные и монолитно-кирпичные жилые комплексы) и лучшие из числа дореволюционных доходных, сталинских и номенклатурных (построенных из так называемого «кирпича ЦК»). Причем, как замечает Светлана Абелян, сталинские дома одно время были очень популярны, 3-4-комнатные квартиры на Тверской пользовались спросом у иностранцев - в 90-е годы это были самые денежные на нашем рынке арендаторы. Но сейчас «сталинки» ветшают, в них нет тех опций, которые предлагают современные дома (подземные гаражи, вентиляция), не всегда адекватный состав жителей подъезда. Поэтому большинство сталинок сейчас теряют свою привлекательность. «Мы отмечаем много предложений по продаже таких квартир, - говорит С. Абелян, - и довольно часто оказывается, что это рантье избавляются от устаревшей собственности. Исключением среди сталинок являются только отдельные, наилучшие в этой категории дома - на Серафимовича («Дом на Набережной»), высотки на Котельнической и Баррикадной. Эти дома, уникальные по своим характеристикам и пользуются стабильным спросом». Парадокс, но по наблюдениям экспертов, по-настоящему дорогие квартиры (апартаменты, пентхаусы и другой эксклюзив) в базе предложений не задерживаются. Получается, нашему рынку аренды, как и обществу в целом, своего среднего класса среди арендаторов тоже не хватает.

Отец и сын, Harry и William Macklowe, занявшие 7 млрд.$ на покупку небоскребов в Манхеттене, вынуждены передать свою собственность главному кредитору - Deutsche Bank. Год назад, на пике спада цен на недвижимость, Макловелы заключили сделку по приобретению семи небоскребов в деловом центре Нью-Йорка - Манхеттен. Заключив 7 млрд. сделку, покупатели оплатили лишь 50 млн. наличными. Остальные средства были привлечены за счет краткосрочных займов взятых под высокий процент. Deutsche Bank выступил основным заемщиком, предоставив $5.8 млрд. , еще $1.2 млрд. заняла Fortress Investment Group. C того времени, семейство безуспешно пыталось перепродать небоскребы инвесторам с среднего востока. Стороны не разглашают подробности заключенного соглашения.

О том, что снять квартиру в Москве непросто, написано уже тысячи раз. Потенциальных арендаторов подстерегают всевозможные мошенники, и в результате можно деньги заплатить, а в квартиру не вселиться. О проблемах другой стороны, т.е. арендодателя, говорится значительно меньше – видимо, подразумевается, что раз человек богатый (вон, квартира у него есть), значит, и жалеть его нечего. Но путь сдающего тоже отнюдь не выстлан розами: ведь ему приходится отдавать в руки совершенно незнакомых людей имущество стоимостью в сотни тысяч долларов. Итак, исправляем этот перекос – рассказываем о сложностях, подстерегающих арендодателя. Неправильно выставленная цена Если она занижена, то тут все очевидно: мы недополучаем доходы, которые могли бы иметь. Завышенная цена, как ни парадоксально, ведет к тому же. Сначала квартира долго не сдается – а это прямые денежные потери. И даже если арендатор отыщется, он, как правило, не задержится слишком долго – человек поймет, что переплачивает, и найдет себе другое жилье. Определить, сколько именно стоит квартира, на самом деле не так просто. Встречающиеся в печати и на заборах объявления с указанием цен исходят, как правило, от уже упоминавшихся мошенников, которые ловят ‘лохов’ среди арендаторов. Поэтому прочитав, что квартира, похожая на вашу, стоит 4500 рублей в месяц, не надо падать в обморок – это не демпингующие конкуренты, нет… Наиболее близкую к реальности цифру можно получить, позвонив по объявлению ‘сдать-снять’ (это тоже риэлторы, но работающие честно), и расспросив, сколько стоит ваша квартира. Но риэлторы, напомним, рассчитывают свои комиссионные в процентах от стоимости, поэтому объективно заинтересованы цену завышать. Так что, услышав, что ваша квартира стоит, например, 22 тысячи рублей, готовьтесь к тому, что снимающий будет торговаться, и реально придется сбросить 1-2 тысячи. Для борьбы с торгом со стороны снимающих существует одно средство – жесткое, но эффективное. Вы соглашаетесь на снижение цены, а потом, месяца через два, поднимаете ее до среднерыночного уровня. Арендатор, конечно, будет кричать что-то о грабеже среди бела дня, поминать в несколько специфическом контексте вашу матушку, но… Особенно деваться ему некуда: за поиски новой квартиры риэлторы возьмут с него новую комиссию, потом предстоит еще переезд. В общем, если объявленная вами новая цена будет действительно нормальной (а не превышающей рыночную на пять тысяч) – он, скорее всего, согласится. Пожар, залив и т.д. Сдача в аренду – это, называя вещи своими именами, бизнес. А бизнеса без рисков не бывает. Совершенно исключить всевозможные ‘траблы’ невозможно, но можно сделать так, чтобы свести их к минимуму. Прежде всего, внимательно смотреть, кому вы сдаете квартиру. Среди арендаторов есть нежелательные категории – к ним в первую очередь относятся приезжие с Кавказа и Азии. О том, что на дворе просвещенный 21-й век, в моде политкорректность, и быть ксенофобом плохо, автор знает. Но врожденная справедливость не дает ему умолчать и о том, что проживание сиих приятных людей в вашей квартире порождает обычно кучу проблем – от недовольства соседей и участкового до невозможности выгнать из квартиры группу окопавшихся в ней и не платящих моджахедов… В общем, решать вам, и ‘нежелательные’ граждане могут даже предложить вам цену повыше. Но, прежде чем согласиться, вспомните о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Из сказанного выше вытекает, что нужно не просто сдать квартиру нормальным с виду людям – следует постоянно проверять, кто именно живет в квартире. Количество проживающих и их фамилии должны быть прописаны в договоре – это оградит вас от ситуаций, когда сняла деликатная девушка-студентка, а ‘гостит’ у нее весь родной аул. Есть, разумеется, и еще одна возможность – квартиру застраховать. Представители страховых компаний наверняка назовут ее ‘методом, используемом во всем цивилизованном мире’. Автор (он высказывает тут свое мнение, никому его не навязывая) возразит – в цивилизованном мире и страховщики другие, тоже цивилизованные. Пока лично мое общение со страховыми компаниями приводит к такому выводу: эти ребята, слов нет, деньги за страховку возьмут. Но вот потом, после страхового случая, всеми силами постараются ничего не заплатить. Впрочем, не исключаю, что это только мне так не везло со страховщиками. Другие страховщики – они хорошие и голубоглазые… Неплатежи Ситуация, встречающаяся очень часто: снимающему постоянно ‘задерживают зарплату’, и поэтому он просит ‘немного’ повременить с платежами. Здесь, вероятно, следует вспомнить знаменитую фразу Ленина о том, что есть компромиссы и компромиссы. Если человек живет три года, всегда аккуратно платил, и один раз задержал деньги на три дня – тут, вероятно, не стоит устраивать скандал. Но бывают неплательщики хронические, явно превратившие нытье в собственный стиль жизни. Зачем нам такие бизнес-партнеры? Мера, применяемая здесь, тоже очень проста – прописать в договор порядок платежей и санкции. Например, деньги ежемесячно вносятся пятого числа, при этом арендатор может задержать не более чем на пять дней. При большей просрочке появляются пени в 1% в день, а после 20 числа владелец квартиры вправе считать, что квартира освободилась, и сдавать ее новым жильцам. Обычно в момент съема подобные предложения вызывают негодование (’Что вы! Мы ни в коем случае не будем не платить!’). Тут нужно деликатно парировать, что если неплатежей не будет – не будет и санкций. А пункт в договоре пусть все-таки будет – на всякий случай. Вроде как ядерное оружие, которое никто не применяет, но все знают, что оно есть… Претензии государства Тема скользкая – сам автор это понимает. Платить налоги – это священная обязанность каждого гражданина. С другой стороны, есть граждане и весьма многочисленные (по оценкам той же ФНС, в Москве сдается 120-140 тысяч квартир, а налоги при этом платят менее 10 тысяч), которые хотят на налогах сэкономить. Так что налицо совершенно очевидный общественный заказ на информацию о возможностях оптимизировать налоги. И автор (он как журналист является слугой общества) просто не может этот заказ игнорировать… Итак, самый ‘хитовый’ на сегодня способ не платить налогов с аренды – это объявить, что никакой аренды нет вовсе. В квартире проживает мой друг, брат, племянник жены и далее через запятую. При всем том, что такая хитрость шита белыми нитками, доказать факт оплаты налоговым органам почти невозможно. Здесь, вероятно, уместна такая аналогия: в газетах периодически появляется информация о том, что такой-то гражданин является криминальным авторитетом. На резонный вопрос – куда же смотрит милиция? – следует не менее резонный ответ, что доказательств нет. Т.е. ‘все знают’ и ‘мы собрали улики’ - это разные вещи… Так и в случае с арендой, налоговики для предъявления претензий должны иметь на руках не только договор с указанием суммы, но и ежемесячные расписки в получении соответствующих сумм. А такие расписки никто сегодня не пишет. И сдающие пока остаются неловленными, как второй король на вистах, и все разговоры мытарей о том, что уже завтра против них применят ух какие суровые меры, сильно смахивают на 687-е серьезное китайское предупреждение.

Немало россиян уже приобрели недвижимость за границей. Еще больше тех, кто пока не обзавелся своим домиком на средиземноморском или адриатическом побережье, но уже об этом подумывает. С чего следует начинать тем, кто всерьез размышляет о возможности купить жилую недвижимость в другой стране? Как сделать все максимально правильно, чтобы потом не было мучительно больно за не так и не на то потраченные время и деньги? Эксперты делятся своими соображениями и предлагают различные варианты, но главное - перед покупкой все должно быть максимально подготовлено, предусмотрено, продумано и, главное, понятно самому покупателю. Искатели предложений Руководитель проекта DPM холдинга ‘МИЭЛЬ’ Наталья Завалишина полагает, что для сбора первичной информации (направления, цены) обычно вполне достаточно интернета. Далее возможно несколько вариантов: самостоятельно поискать фирму в Сети, поехать в страну, где находится приглянувшийся объект или обратиться за помощью к профессионалам. Желательно российским. Последний путь, по мнению Завалишиной, наиболее верный. Ведь главный минус Всемирной паутины - в ее глобальности. Человек, не обладающий навыками профессионального поиска и обработки информации в Сети, вряд ли сумеет продраться сквозь завалы не слишком-то нужных ему сведений. ‘Обращение к российским компаниям, с моей точки зрения, наиболее действенно, - говорит она. - У отечественных операторов, давно работающих на рынке, большое количество надежных предложений от проверенных партнеров. И даже если конкретного предложения нет, они смогут связаться со своими зарубежными партнерами и подобрать подходящий вариант. При этом цены в таких компаниях, как правило, без посреднических накруток - свой процент российские компании получают от иностранных застройщиков’. Заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости TWEED Игорь Шубин с таким подходом согласен. ‘Совсем необязательно искать агента по недвижимости именно в той стране, где вы хотите ее приобрести. Российские операторы рынка, расширяя спектр своих услуг, предлагают также и недвижимость за рубежом. По этому пути пошли и мы, заключив партнерские соглашения с надежными и профессиональными агентствами во Франции, Испании, США и Германии’, - объясняет он. Застройщик с репутацией Юрист черногорской компании Reality d.o.o. Милан Рачич предлагает несколько иной подход: работать напрямую с застройщиком. Оптимальный, по его мнению, способ ознакомиться с существующими на рынке предложениями и наладить непосредственные контакты с профессионалами - побывать на крупной выставке недвижимости, причем лучше не одной. (В течение года в России проходит несколько подобных специализированных мероприятий с непременным участием большинства крупных игроков строительного рынка.) Установление прямых контактов позволяет лишний раз убедиться в надежности выбранной компании. ‘Застройщик имеет права на землю и расположенные на ней объекты, что в обязательном порядке подтверждается соответствующими документами, - рассказывает Рачич. - Если человек начинает действовать через агента или лицо, представляющее застройщика, достаточно запросить основания, каковыми является договор или агентское соглашение’. Но как самому убедиться, что действительность соответствует рекламе и собственным представлениям о ней? Без вылазки на местность тут не обойтись. ‘Выбрав понравившийся вариант, человек едет в страну, где в сопровождении местного агентства-партнера может лично ознакомиться с объектом. Именно в этот момент у покупателя появляется возможность ‘все потрогать руками’. Побывав на месте и получив от агентства всю необходимую информацию об объекте, покупатель может на месте принять решение’, - резюмирует Игорь Шубин. Лично ознакомиться с понравившимся предложением рекомендует и Наталья Завалишина. Но при этом она предупреждает, что, не будучи специалистом, покупатель далеко не всегда может определить, действительно ли реалии соответствуют его ожиданиям. ‘При покупке новостройки на начальных стадиях всегда есть риск того, что ее не достроят, - говорит эксперт. - Не такой уж распространенный случай, но все бывает, рынок есть рынок. Поэтому тем, кто планирует совершить покупку непосредственно в стране, порекомендовала бы обратиться в риэлторскую фирму’. Это, по мнению Завалишиной, все-таки надежнее, чем самому ‘бродить по объектам и покупать непосредственно у застройщика’. Важное обстоятельство Есть и еще один тонкий момент - это качество самого строительства, особенно если речь идет о странах, где сейчас ведется массовая застройка, - например, той же Болгарии или Турции. ‘Нередки случаи, когда здания строятся по типу ‘карточных’. В них обычно очень привлекает цена, но последствия непредсказуемы. При выборе недвижимости не стоит гнаться за самыми дешевыми предложениями. Иногда лучше взять ипотечный кредит и купить вариант подороже, зато обладающий большей ликвидностью в дальнейшем’, - предупреждает Завалишина. А Рачич рекомендует еще до осмотра объекта заранее ознакомиться с комплексом разрешительной и проектной документации. Заинтересовавшиеся недвижимостью в Черногории россияне могут, по его словам, сделать это, не покидая пределов своей страны, - присылаемых застройщиком копий вполне хватит для получения необходимой информации. А уже при личном посещении можно будет ознакомиться с оригиналами документов или их копиями, заверенными местным судом. Вся проектно-техническая и разрешительная документация должна иметь печати официальных органов страны. ‘Для того чтобы в дальнейшем обезопасить себя от трудностей с приобретенной собственностью, достаточно при подписании договора купли-продажи иметь вторую версию документа на русском языке, составленную судебным переводчиком, - поясняет юрист. - Версия договора на языке покупателя имеет такую же юридическую силу, как и версия на языке страны продавца. При покупке недвижимости в некоторых городах Черногории наличие версии договора на родном языке покупателя является обязательным условием сделки’. Услуги адвоката в Черногории обходятся от 500 до 1000 евро, а комиссионные риэлторскому агентству, которое сопровождает покупку, составят в среднем 3% от ее суммы. Подсчеты на местности Подобная практика, дополняет Шубин из TWEED, распространена не только в Черногории. Во многих странах для комфортного проведения сделки местное агентство бесплатно предоставляет переводчика и юриста, оказывает (в случае необходимости) содействие в получении ипотечного кредита, консультирует по налогам на недвижимость, содержанию объекта, коммунальным и эксплуатационным расходам. Риэлторы берут на себя документальную проверку и полное сопровождение сделки до момента передачи покупателю прав собственности на недвижимость, а также могут дать консультации о безопасности проживания, инфраструктурной и транспортной составляющим выбранного района. Подключать опытных адвокатов рекомендует и Завалишина из ‘МИЭЛЬ’, - они проверят юридическую чистоту сделки при покупке на вторичном рынке и надежность застройщика (при покупке ‘первички’). ‘Сначала стоит выяснить проблемные вопросы в самих странах и регионах, - говорит она. - На Кипре, например, немало было случаев, когда покупатели из России приобретали якобы свободные дома в северной части острова - той, что уже более 30 лет находится под протекторатом Турции. Однако на самом деле эти объекты принадлежат грекам-киприотам, бежавшим от турецкой экспансии 1974 году. Судебные разбирательства не на нашей стороне, решения выносятся в пользу законных владельцев. Претензии предъявить очень сложно, поскольку все очень запутано. А свести риски к минимуму при этом довольно просто - нужно обращаться к проверенным поставщикам услуг, обладающим репутацией на рынке. У таких операторов обычно нет непроверенных объектов’. Затратность и ликвидность Очень важно заранее правильно оценить затраты на содержание своей заграничной ‘гасиенды’ и ее ликвидность. Как это сделать? По мнению Игоря Шубина, все зависит от характеристик объекта и целей его владельца. Если недвижимость приобреталась для проживания в разгар туристического сезона, а сдавать ее в аренду предполагается в ‘не сезон’, на сверхприбыли рассчитывать нечего. А вот сдача квартиры или дома внаем во время наплыва туристов может оказаться довольно выгодной. ‘Затраты на содержание оценить довольно просто: в любой стране есть понимание, сколько уходит на содержание по квадратному метру, - говорит Наталья Завалишина. - Например, в Болгарии это 12 евро за квадратный метр, в Черногории - 15 евро. Эти данные обычно сообщают при покупке. Ликвидность - вопрос более сложный. Здесь нужно правильно выбрать вариант. Например, при покупке любой курортной недвижимости первая линия у моря, как правило, ликвидна всегда. Вариант сдачи в аренду является хорошим дополнительным заработком, это также реально, но здесь не менее важно правильно выбрать объект, потому как не на всякую недвижимость есть спрос и не всякая недвижимость приносит хороший доход’.