В России продолжается бум ипотечного кредитования. Даже информация о серьезном кризисе в Соединенных Штатах, кажется, не способна повлиять на умонастроения наших сограждан. Впрочем, все логично. Вспомните, когда нас что-то пугало? Когда по Южной Азии прокатилось цунами, унесшее тысячи жизней, с побережья были смыты целые деревни, российские туристы не только не сдавали билеты в Таиланд, а наоборот… рассуждали примерно следующим образом: ‘Надо ехать. Наверное, билеты подешевеют!’ Но мы отвлеклись. Поговорим о другом способе сэкономить. О рефинансировании – то есть о перекредитовании, перепродаже банку старого кредита на новых условиях. Откуда? Услуга рефинансирования пришла к нам с запада. В Европе и США доля сделок по рефинансированию ранее взятых кредитов составляет сейчас до 50% от всех заключаемых ипотечных договоров! К таким показателям там, конечно, пришли не сразу. Сначала они, прямо скажем, в немалом количестве нахватали простых кредитов (по первому разу), потом имели возможность обкатать эту систему в течение многих лет - пока не додумались, что старые кредиты можно рефинансировать. Россия догоняет. Поэтому ждать и обкатывать у нас времени нет. Ипотечным программам российских банков всего несколько лет, и вот уже заемщикам дают возможность перепродать ипотечный кредит, взятый в 2003-м или 2004-м году. - Наш банк уже в течение нескольких лет оказывает клиентам услугу рефинансирования кредитов других банков, однако мы не предлагали программу перекредитования в качестве массовой услуги, - делится Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами. - Поскольку рынок ‘созрел’, и появилась аудитория для этой услуги, в рамках линейки продуктов ипотечного кредитования с марта 2006 года появилась и отдельная программа по рефинансированию ипотечных кредитов. В ‘Городском Ипотечном’ программа ‘рефинансирование’ реализуется с сентября 2007 года, - рассказывает Андрей Пименов, руководитель ККО Городского Ипотечного Банка в Петербурге. Сейчас уже большая часть банков Петербурга предлагает услугу рефинансирования. Но пока о том, насколько инструмент востребован, говорить рано. Услуга очень молодая. В среднем по рынку доля сделок рефинансирования не превышает одного процента. В Петербурге, по словам директора по ипотечному кредитованию филиала Альфа-Банка в Петербурге Вячеслава Михайлова, в 2007 году таких сделок было сотня-две, не больше. Однако, когда-то их не было совсем. Зачем? Клиент обычно обращается к рефинансированию, чтобы взять кредит на более выгодных условиях, чем раньше. Такой подход представляется вполне оправданным: условия кредитования с течением времени меняются, процентная ставка снижается, банки в ходе конкурентной борьбы предлагают заемщикам все более гибкие и выгодные предложения. Принято думать, что люди идут на рефинансирование, чтобы сэкономить на процентах по кредиту. Как нам удалось выяснить, цели у заемщиков могут быть самые разные. Если человек хочет увеличить сумму кредита, по словам Андрея Пименова (’Городской ипотечный банк’), подавать заявление на рефинансирование имеет смысл, когда: - у заемщика значительно вырос доход, - рыночная стоимость объекта недвижимости значительно выросла с момента получения кредита, - кредит был получен на короткий срок (до 10-15 лет). Если цель перекредитования - уменьшение ежемесячного платежа, то рефинансироваться резонно, если: - кредит был получен до 2004 года (когда рыночные процентные ставки были значительно выше); - кредит был выдан на короткий срок (увеличение срока кредита позволяет уменьшить аннуитетный платеж, то есть равный по сумме ежемесячный платеж, который включает в себя сумму начисленных процентов и сумму основного долга). Воспользовавшись программой перекредитования, клиент имеет возможность: - увеличить сумму кредита, исходя из выросшей стоимости объекта залога и собственных доходов; - снизить процентную ставку (в 2002-2004 гг. ставки составляли в среднем 11-16% в валюте и 14-20% в рублях, сейчас 10-11% в рублях) и тем самым уменьшить свой ежемесячный платеж; - увеличить срок кредита (сегодня максимальный срок для ипотечных кредитов – 25-30 лет, а в 2002-2004 гг. кредиты выдавались на 10-15 лет). Удлинение срока кредита дает возможность увеличить сумму кредита или уменьшить ежемесячный платеж. - Бывает, люди идут на рефинансирование потому, что со старым банком случился конфликт, - рассказывает Вячеслав Михайлов (’Альфа банк’). – Или клиенту надоело ездить оплачивать долг на другой конец города, он выбрал банк, у которого более разветвленная сеть. Сколько можно сэкономить? Решим задачку. Дано: Кредит взят в сумме 100 000 долл. на 10 лет под 14% годовых 2 года назад. За эти два года клиент выплатит в виде процентов 26 644 долл. Если бы клиент пользовался кредитом все 10 лет, то общая сумма процентов составила бы 86 320 долл. ТЕПЕРЬ: Далее с 3 года клиент рефинансирует кредит на 10 лет под ставку в 10% годовых. В таком случае по новой ставке за 10 лет клиент выплатит процентов на сумму 52 360 долл. ТАКИМ ОБРАЗОМ С УЧЕТОМ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ клиент выплатит процентов в сумме 79 004 долл. Итого экономия по процентам составит 86 320 - 79 004 = 7 316 долл. ИТОГ: Рефинансируя кредит через 2 года, клиент сэкономит почти 7,3 тыс. долл. (за 10 лет). Сколько стоит? Только не надо обольщаться. Всему есть своя цена. Перед тем, как решиться на рефинансирование, заемщику нужно просчитать экономическую выгоду от сделки. Для этого не забудьте следующие затраты (их приводит Андрей Пименов): 1.Комиссия за досрочное погашение кредита у ‘первичного’ кредитора. Т.к. ‘возраст’ ипотеки в России пока относительно невелик (порядка 5-7 лет), то на большинство ипотечных кредитов еще распространяется действие санкций за досрочное погашение. Обычно эта цифра составляет 2-5% от суммы досрочного платежа. 2.Сбор за рассмотрение заявления в новом банке (от 0 до 4-5 тыс. руб.) 3.Сбор за открытие и ведение ссудного счета в новом банке (0 – 3000 руб.) 4.Сбор за выдачу кредита (0 – 1% от суммы кредита) 5.Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (3000 – 7000 руб.) 6.Заключение нового договора страхования (от 0,4%-0,7% от суммы кредита) 7.Нотариальное оформление договора (по действующим государственным тарифам) 8.Государственные пошлины за регистрацию прекращения залога в пользу первого кредитора и новая регистрация залога в пользу нового кредитора. Как получить? Порядок работы с банком при рефинансировании, по словам опрошенных нами банкиров, в части заявки ничем не отличается от простого кредита. И принцип оценки платежеспособности клиента при рефинансировании такой же как при обычном ипотечном кредитовании. Но перечень документов существенно вырастет, т.к. необходимо предоставить информацию от текущего кредитора об исполнении обязательств, наличии просрочек, выписки по счетам, данные о регистрации залога, всю договорную документацию по текущему кредиту. Итак, вы приходите в банк, подходите к консультанту, рассказываете, какой кредит у вас был и какой вам нужен. Консультант, послушав вас, может и отсоветовать проведение такой сделки. Если вы твердо убеждены, что перекредитование вам нужно, все как обычно: подача заявки, предварительные расчеты, сбор документов. Процедура оформления в разных банках может несколько отличаться, но в целом алгоритм действий такой (эта схема практикуется в Райффайзенбанке): 1. Заемщик предоставляет пакет документов. 2. Банк рассматривает заявку (3-5 дней). 3. Банк уведомляет клиента о принятом решении. 4. Заемщик обращается в оценочную компанию для получения отчета об оценке недвижимости, подлежащей залогу. 5. Клиент предоставляет отчет об оценке и пакет документов на недвижимость, купленную за счет кредитных средств в Банк и страховую компанию (если применимо). 6. Клиент обращается в страховую компанию для страхования жизни и трудоспособности для себя и Залогодателей–3-их лиц (если применимо), недвижимости и титула собственности на недвижимость, подлежащую залогу. 7. Клиент предоставляет в Банк копию заявления на полное погашение кредита со штампом Банка-Кредитора о том, что оно принято к исполнению и справку с точным указанием размера задолженности, подлежащего рефинансированию. 8. Банк открывает заемщику счета, подписывается кредитный договор, договор страхования, страхования жизни и трудоспособности Залогодателей (если применимо), договора поручительства Залогодателей–3-их лиц (если применимо), договора ипотеки и закладной. 9. Клиент оставляет правоустанавливающие документы на закладываемую недвижимость в Банке. 10. Заемщик подписывает заявление на перевод кредитных средств предыдущему Кредитору. 11. Клиент оплачивает страховую премию. 12. Банк предоставляет клиенту кредитные средства, которые переводятся по заявлению заемщика предыдущему Кредитору. 13. После рефинансирования кредита клиент предоставляет письмо предыдущего Кредитора о снятии обременения для передачи его в Федеральную Регистрационную Службу. 14. По заявлению заемщика документы отправляются на регистрацию в Федеральную Регистрационную службу (от 2-х недель до 1 месяца). 15. Предоставление зарегистрированного договора ипотеки в Банк, снижение процентной ставки. Когда могут отказать? Сложности при перекредитовании могут быть разные. Срок оформления документов в Росрегистрации в ряде случаев может затянуться до нескольких месяцев. Например, когда выясняется, что кредит уже был продан куда-то за границу. Поэтому банк всегда спрашивает, не продан ли кредит. Принимая заявление клиента на кредит, банки запрашивают информацию о заемщике в Бюро кредитных историй. Если выясняется, что у человека были случаи просрочек, нарушения, то ему может быть отказано в рефинансировании. Как думает иной обыватель? Не хватает денег, пошел в банк, перекредитовался на больший срок, потом опять денег нет, еще раз проделал ту же операцию… По словам банкиров, такая ‘финансовая пирамида’ невозможна. Банки просчитали все свои риски, а заодно и риски клиентов. В рефинансировании может быть отказано, если материальное положение клиента с момента первого кредита ухудшилось. Кстати, в перекредитовании заемщику может отказать не только новый, но и старый банк. Он может просто отказаться продавать свой кредит. Что тормозит развитие? Рынок ипотечных кредитов, которые целесообразно рефинансировать, пока невелик. Основной объем кредитов выдан банками в последние 2-3 года, и ставки за это время снизились не столь значительно. А с учетом ситуации на мировых финансовых рынках сейчас наблюдается даже рост средней ставки. При такой тенденции будущее рефинансирования вызывает вопросы. Другие причины, которые тормозят развитие услуги: о ней сравнительно мало известно, услуга еще недостаточно ‘обкатана’.