Недвижимость сегодня

Что будет с квартирой, владелец которой оказался не в состоянии выплачивать банку ежемесячные взносы по ипотечному кредиту? При регистрации договора купли-продажи в свидетельстве о праве собственности указывается, что квартира с обременением. Это означает, что продать, подарить или обменять ее собственник не может – до тех пор, пока не выплатит кредит и проценты за пользование им. И все-таки продать обремененную квартиру – это реально. Причем толкнуть заемщика на подобный шаг могут как позитивные, так и негативные изменения в жизни и намерениях. И причины могут быть заранее известные и внезапно возникшие. Например, приобретение квартиры в инвестиционных целях изначально предполагает продажу ее заемщиком до полного погашения кредита. Время для такого шага диктует рынок – оно наступает, когда объект достаточно подорожал для получения запланированной прибыли от вложения. Изменение состава семьи (брак, рождение детей) вполне может быть непредвиденным, но потребовать срочных и решительных мер, вроде расширения жилплощади. И тогда заемщик решается продать имеющуюся квартиру и вложить деньги в улучшение жилищных условий. Купленная по ипотеке квартира может оказаться просто ненужной в связи с переездом в другой регион. Или же на благополучного клиента свалится радость в виде карьерного роста и тогда он проявит закономерное желание поменять место жительства. Существует и неприятная причина – невозможность далее расплачиваться по кредиту из-за проблем в семье, ухудшения здоровья или смены работы. Если заемщик осознал, что желает продать заложенную квартиру, он должен уведомить о своем намерении банк. Получив разрешение кредитора, можно готовить документы для продажи и искать покупателя. С ним и банком оговариваются условия сделки «купли-продажи квартиры с одновременным снятием залога». Главное – подробно оговорить технологию процесса, так как к покупателю квартира должна перейти без обременений. При этом заемщику и продавцу надо обратить внимание на то, когда и при каких условиях будет прекращен залог (до или после отчуждения). А уж специалисты банка проследят за поступлением средств для погашения кредита (чтобы кредит не стал необеспеченным). Кому достанутся риски Схемы реализации квартиры из-под залога сложнее, чем обычная процедура купли-продажи. Распространены два основных варианта проведения подобных сделок. Например, дается согласие банка на отчуждение с указанием на это в договоре купли-продажи, регистрируется смена собственника. Затем обременение снимается (при этом на время залогодателем становится новый собственник). Либо изначально вносится аванс в счет стоимости квартиры и погашается кредит с последующей сделкой купли-продажи. Оформляется договор купли-продажи – с оговоркой о залоге и согласии кредитора-залогодержателя, заявление о смене залогодателя, прекращении залога, документы по кредиту и т. д. Прежде чем подписать договор, продавец и покупатель должны ознакомиться со всеми условиями сделки, связанными со снятием обременения. В ситуации малоактивного спроса непросто продать такую квартиру по полной рыночной цене, так как рынок предлагает аналогичные «свободные» объекты. В результате она обычно уходит за меньшую сумму. Собственно в момент заключения сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя помещаются в две ячейки. По итогу регистрации деньги из одной ячейки (остаток невыплаченной ссудной задолженности) забирает сотрудник банка. Наличность же из другой (всю оставшуюся сумму после расчета с банком) получает продавец – теперь уже бывший заемщик. Если по какой-либо причине регистрации договора и перехода права собственности не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель. А дабы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры. Если заемщик планирует продать заложенную квартиру, он должен уведомить о своем намерении банк. Если банк не готов работать по такой схеме, он предложит погасить кредит, получить уведомление о снятии залога и уже потом продавать жилье. Продажа ипотечной квартиры по судебному обращению взыскания – наименее привлекательный для заемщика вариант. Прежде всего – из-за величины судебных издержек, которые оплачивает несостоятельный должник, в дополнение к госпошлине, комиссионным судебных приставов, комиссии за организацию торгов и штрафным санкциям за весь период судебного разбирательства и подготовки торгов. Во-первых, повторная оценка квартиры и организация торгов проводятся за счет заемщика. Во-вторых, если заемщик какое-то время не платил по кредиту, штрафные санкции могут составить существенную сумму. И в-третьих, многое зависит от рыночной конъюнктуры. На первом ипотечном аукционе объект продали по стартовой цене.

Элитный жилой микрорайон УК ‘УНИКОР’ в Центральном АО Москвы, реализация которого начнется во втором полугодии 2008 года, обрел имя. ‘По мнению участников рынка, имя проекта оправдано и логично: более половины территории нового респектабельного района займут зеленые насаждения, а находиться он будет в непосредственной близости от Садового кольца, исторически названного так за обилие садов, скверов и бульваров. Название комплекса хорошо подчеркивает концепцию будущего микрорайона и тесно связано с его местоположением и потребительскими ожиданиями’, - отмечается в пресс-релизе компании. В итоге УК ‘УНИКОР’ принял решение утвердить название ‘Садовые кварталы’.

Минфин разрешил вкладывать средства Резервного фонда и Фонда национального благосостояния в рискованные долговые обязательства. Как сообщил источник в министерстве, вкладывать средства можно в долговые обязательства 15 иностранных государственных агентств, в том числе американских ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac. Fannie Mae и Freddie Mac, созданные конгрессом США для увеличения объемов финансирования ипотеки, контролируют около 40% рынка ипотечного жилищного кредитования. Оба агентства оказались в центре кризиса на рынке ипотечных ценных бумаг, разразившегося в США в прошлом году и продолжающегося до сих пор. Только за один день 20 ноября курс акций Freddie Mac рухнул на 29%, Fannie Mae — на 25% после сообщений о необходимости привлечения дополнительного капитала на фоне масштабных списаний сомнительных долгов. Ранее также появлялась информация, что российский Центробанк некоторое время назад разместил около $40 млрд. в Freddie Mac и Fannie Mae, однако официального подтверждения этих данных получить не удалось. На 31 января 2008 года объем Резервного фонда России составлял $125,4 млрд., Фонда национального благосостояния — $32 млрд.

В этом году цены на квартиры в Чехии росли гораздо более быстрыми темпами, чем ожидали эксперты. В начале года эксперты прогнозировали, что максимальный рост цен составит 10%, однако, по данным Ассоциации риэлторских агентств Чехии, в некоторых городах страны рост цен составлял несколько десятков процентов. Быстрее всего цены растут в Праге, составляя в среднем €2 - €2,5 тыс. за кв. м. Стоимость элитного жилья может достигать отметки €5 тыс. за кв. м. Однако в панельных домах на окраине города можно найти квартиру и за €80 тыс. Частные дома под Прагой можно приобрести по цене €1,38 тыс. за кв. м.

Российские льготники в 2007 году приобрели 1,2 миллиона квадратных метров жилья с использованием государственных жилищных сертификатов (ГЖС), гоорится в пресс-релизе Федерального агентства по строительству и ЖКХ России (Росстрой). За прошедший год Рострой выпустил 26398 сертификатов на общую сумму более 28 миллиардов рублей. Льготникам было выдано 18087 ГЖС на сумму 21,885 миллиарда рублей, что составило 77 процентов от общего объема программы. Из полученного количества в 2007 году льготники реализовали 14061 сертификат на сумму более 16 миллиардов рублей, что составляет 58,3 процента от финансирования программы. При покупке жилья граждане, использовавшие ГЖС, доплатили в среднем шесть процентов от размера субсидии. К категории льготников, претендующим на получение ГЖС, относятся уволенные в запас военнослужащие, граждане, увольняемые с работы на комплексе ‘Байконур’, участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф и пострадавшие в результате таких аварий, вынужденные переселенцы и жители, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним мест.