Недвижимость сегодня

Порядка десяти субъектов РФ до конца апреля получат от Фонда реформирования ЖКХ суммарно 8 млрд. рублей на капремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья. Об этом сообщил гендиректор госкорпорации Константин Цицин. По его словам, Челябинская область уже получила финансирование, на очереди в том числе Ростовская, Томская, Тюменская, Костромская области и Татарстан. Цицин напомнил, что за первый год работы Фонда реформирования ЖКХ по закону из 240 млрд. рублей могут быть освоены порядка 30% (около 50 млрд.). Он отметил, что 2009 год должен стать самым объемным по освоению средств — порядка 90-100 млрд. рублей. Гендиректор также подчеркнул, что перечень условий оказания поддержки регионам за счет средств фонда, который определен законодательством, является окончательными. ‘Никаких дополнительных условий, методик, возможностей чиновников повлиять на распределение денег нет’, — подчеркнул Цицин.

Риэлторы признали ‘вымывание’ дешевых квартир с московского рынка жилья. В связи с этим наметились трудности при совершении альтернативных сделок. Что делать продавцам квартир, рассчитывавшим на последующую покупку двух дешевых ‘однушек’? Стоит ли владельцам однокомнатных квартир продавать их сейчас? Как сообщило агентство недвижимости DOKI, юридически свободных однокомнатных квартир, расположенных в домах, не предназначенных под снос до 2012 г, по цене ниже 120 тыс долл, или 2,82 млн руб, в пределах МКАД не осталось. Директор по продажам БН ‘Агент 002′ Барнинец замечает, что средняя стоимость однокомнатных квартир в настоящее время вообще превышает 215 тыс долл. Этот факт говорит не только о произошедшем росте стоимости квартир, но и о том, что доля дешевых квартир в структуре предложения действительно снизилась, говорит он. ‘По нашим данным, минимальная стоимость 1-комнатных квартир - 145 тыс долл /Зеленоград/. Однако и такую квартиру достаточно сложно найти - подобные варианты быстро продаются’, сообщает он. Как и куда исчезли квартиры? DOKI считают, что во время активизации рынка в январе-марте 2008 г юридически свободные и относительно недорогие однокомнатные квартиры были ‘буквально сметены давно зревшими покупателями’, и сейчас на рынке недвижимости столицы действует негласный девиз ‘Дайте нам свободных квартир - и мы сдвинем рынок’. Директор аналитического консалтингового центра холдинга ‘МИЭЛЬ’ Владислав Луцков, подтверждает, что отмечает это явление последние три месяца. Одна из причин этого – увеличение доли инвестиционных покупок: в условиях обвала фондовых и валютных рынков люди стали вкладывать средства в жилье, в результате чего на такие квартиры был сформирован дополнительный спрос. По мнению управляющего директора компании Delta Estate Елены Зубаревой, доступные по цене ‘однушки’ всегда были дефицитным товаром на рынке. Еще с советских времен повелось, что количество однокомнатных квартир в доме составляло меньшую часть от общего объема жилых площадей. Больше всего однокомнатных квартир было в девятиэтажках и хрущевках, от которых сейчас город активно освобождается, рассказывает об исторических причинах она. В результате вторичный рынок жилья в полной мере ощутил недостаток самого ликвидного продукта. А то, чего мало на рынке, всегда стоит больших денег, порой не адекватных качеству товара. Это закон потребительского рынка. Психологически человек легче воспринимает общую стоимость квартиры, когда цена напрямую зависит от метража. Цена 1 кв м на первичном рынке маленькой квартиры не выше, чем у стандартных квартир. А вот при перепродажах – однозначно выше. ‘Этот парадокс рынка хорошо знаком риэлторам - 1 кв м в хрущевке стоит, к примеру -3 - 3,5 тыс долл, а метр квартиры гостиничного типа - вдвое дороже, иногда и еще больше. Так 14 метровая квартирка может стоить около100 тыс долл, т е по 7 тыс долл за метр и оказаться очень привлекательной для покупателя’, рассказывает о парадоксе Е.Зубарева. Дефицит предложения сказывается на темпах удорожания. Сегодня именно небольшие по метражу квартиры показывают рост цены за квадрат, в то время как многокомнатные квартиры довольно стабильны в цене. По мнению В.Барнинца, ситуация начала меняться: ‘Мы уже наблюдаем увеличение объектов. Так, по итогам последней недели марта предложение в сегменте эконом-класса увеличилось на 10% и составило 27 560 объектов /предыдущая неделя - 25400 объектов/. Будем надеяться, что доля дешевых квартир увеличится уже в апреле’. Какие сложности возникают в этой связи при совершении альтернативных сделок? Эта ситуация осложняет проведение сделок на вторичном рынке, ведь 80 проц из них - альтернативные, а именно сравнительно недорогие свободные квартиры являются ключевым и, чаще всего, замыкающим звеном большинства альтернативных цепочек. Кроме того, срок регистрация договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве осенью 2007 г был увеличен с двух недель до месяца, с тех пор он равен 30 дням, напоминают в агентстве DOKI. С прошлого года рынок вторичного жилья ожидал, что этот срок вновь сократиться до более привычных двух недель. Пока же участники альтернативных цепочек вынуждены ждать подбора конечных звеньев в два раза дольше. За это время вероятность того, что самый ликвидный объект /сравнительно недорогая юридически свободная однокомнатная квартира/ может, при продлении срока аванса, настоять на повышении стоимости своего объекта, возрастает в 2 раза. Многие альтернативные цепочки на рынке вторичного жилья не могут замкнуться более 4 месяцев и рвутся. По мнению В.Луцкова, на быстрорастущем рынке, когда интерес к однокомнатным квартирам подхлестывается еще и инвестиционным спросом, собственник однокомнатной квартиры, участвующий в сделке и являющийся первым звеном в цепочке, может диктовать условия. Но с другой стороны, эта ситуация, когда на фоне большого спроса брокеры, в основном, были ориентированы на продавца, является краткосрочным трендом. По нашим прогнозам, в ближайшее время эта ситуация начнет меняться с точностью до наоборот: столь бурный рост цен /15% за квартал/ приведет к снижению платежеспособного спроса, и начнется борьба уже за покупателя, а не за продавца. А покупатель однокомнатной квартиры – это первичный покупатель, а значит самый ценный. Альтернативные сделки сложно осуществлять на растущем рынке и в момент снижения предложения, констатирует В.Барнинец. Ситуация в январе и феврале способствовала тому, что собственники повышали стоимость квартир уже в процессе переговоров, либо снимали квартиры с продажи и тем самым срывали сделки. Е.Зубарева рассказывает о том, что ‘трешку’, в не самом лучшем районе Москвы, стоимостью 250 тыс долл сегодня сложно обменять на две ‘однушки’ в том же районе. Лет пять назад это было сделать элементарно, теперь, для осуществления сделки приходится привлекать дополнительные средства. Вот реальный пример: трехкомнатная квартира в Люблино, ул Марьинский парк, общей площадью 74 кв м была оценена экспертом в 260 тыс долл. В том же доме однокомнатная квартира /42 кв м/, на которую рассчитывал клиент, предлагалась к продаже за 200тыс долл. Вывод очевиден. Что можно посоветовать продавцам квартир? Если заранее предполагать, что на этот вопрос любой риэлтор ответить – ‘продавать’, то можно его и не задавать. Тем не менее, надо знать еще: как, когда и с какой целью продавать? Если у продавцов квартир есть необходимость в деньгах, и они намерены продать свою квартиру – откладывать не нужно, продавать нужно сейчас, пока конъюнктура рынка на излете, но еще благоприятна, советует В.Луцков. Сейчас уже началось ‘сужение’ спроса, и в ближайшее время, после такого бурного ежеквартального роста, продать квартиру будет сложнее, поясняет он. С учетом дальнейших прогнозов аналитиков БН ‘Агент 002′, продажа квартиры в момент снижения рынка наиболее оптимальный вариант сохранить свои средства и получить дополнительный доход /вложив их в более доходный финансовый инструмент/. После резкого снижения предложения, последует выброс квартир на рынок и в этом случае возможна коррекция цен в сторону уменьшения, объясняет механизм В.Барнинец. Главное не пропустить наиболее удачный момент для продажи. ‘По нашему мнению - он уже наступил’, утверждает он. ‘Если мы говорим об экономклассе, то тут совет один: продавец должен подходить к оценке своей квартиры исходя из реальных показателей качества жилья’, советует Е.Зубарева. Можно, конечно, оценить однокомнатное жилье в панельном доме, где-нибудь в Капотне и за 300 тыс долл. Вот только продастся ли такое жилье?

Как изестно, существуют определенные нормативные и законодательные акты, определяющие, как и что можно перепланировать в жилой квартире. Среди наиболее значимых для Москвы можно отметить: Жилищный кодекс РФ Постановление правительства Москвы от 15.11.2005 №833-ПП Постановление правительства Москвы от 25.09.2007 № 831-ПП СНИП (Строительные нормы и правила) 31-01-2003 (Здания жилые многоквартирные) МГСН (Московские городские строительные нормы ) 3.01-01 (Жилые здания) Подчеркну, что в Москве за последние два года уже дважды принимался специальный регламент, фиксирующий порядок выдачи разрешений на перепланировку, проведения ремонта и окончательной приемки работ. И все эти документы, увы, оставляют массу поводов для разночтений, а значит, и возможностей усложнить процесс согласования перепланировки там, где все, казалось бы, просто. Надо ли говорить, что страдают от этого, прежде всего, люди, желающие честно узаконить свою перепланировку. Впрочем, от этого страдает вся идея подвигнуть людей на правовое поведение, ибо сделать втихую иногда оказывается выгодней, чем ввергнуться в достаточно длительную, непонятную и дорогостоящую процедуру согласований. К примеру, нередко со стороны инспекций по надзору за перепланировками (назовем их для простоты жилищными инспекциями) возникают требования провести техническую экспертизу сносимых в квартире перегородок. Само по себе это требование - вполне законное. Однако часто оно выдвигается в ситуациях, которые и без того ясны - например, в кирпичных домах, где несущие стены и колонны, как правило, хорошо видны на плане БТИ. Вдобавок ко всему жилинспектора совершенно безосновательно посылают за техзаключением к авторам проекта дома, хотя закон этого не требует. А авторы дома (крупные проектные институты) соглашаются делать ТЗ только на основании проекта. И получается, что перепланировка, которая должна быть согласована быстро и за копейки, оформляется длительно и стоит не одну тысячу долларов. В некоторых округах при объединении санузлов, сносе перегородок (что по московским постановлениям согласовывается по эскизу) требуют проект на устройство полов. Хотя вопрос, подпадают ли данные работы под понятие ‘изменение конструкции пола’, весьма спорен. В восточном округе столицы, например, любую смену напольного покрытия (что вообще не требует согласования) считают изменением конструкции пола. Но самое интересное, что во всех случаях, когда жилинспекция, в противовес московскому законодательству, хочет получить проект, она ссылается на жилищный кодекс, в котором ясно записано: хочешь перепланировать - давай проект. Вот и получается - читая московские законодательные акты, не верь глазам своим. Следующий вопрос, который остается неясным - обязаны ли граждане согласовывать проект в Роспотребнадзоре и других подобных инстанциях? Раньше это было необходимо в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве, который был введен распоряжением мэра в 2000 г. Однако в 2006 году было принято постановление правительства Москвы с красноречивым названием ‘Об упрощении процесса согласования проектной документации в организации строительства’. Согласно ему, пункты, касающиеся перепланировок и переустройства квартир, были из вышеупомянутого Положения изъяты. Тем не менее, в жилинспекциях продолжают активно направлять граждан за согласованиями в Роспотребнадзор, разве что обязательность в этом деле исчезла. А появилось то, что герой Юрия Никулина в известном фильме называл ‘неприличным’ словом ‘волюнтаризм’. То есть в одной и той же инспекции можно попасть к инспектору, который отправит вас за согласованиями, а другой - не отправит. Такая вот ясная законность… Существует неопределенность в вопросе - можно ли размещать кухни над жилыми комнатами соседей. Дело в том, что в строительных нормах и правилах запрета на это нет. Но он появился не так давно в федеральном положении о признании жилья непригодным для проживания. Что важнее, федеральные строительные нормы или федеральное положение - вопрос остается открытым. Одним из наиболее популярных вариантов перепланировок является объединение кухни с ближайшей комнатой в большую гостиную. Однако, ссылаясь на жилищные нормы по газовому хозяйству (ЖНМ-2004/03), вам могут выставить претензии по такому объединению, если у вас на кухне газовая плита. На самом деле, в нормах нет прямого запрета на подобное объединение. И, к слову сказать, в последнее время требования установить перегородку между комнатой и кухней касаются все больше однокомнатных квартир. Но вот если вы захотите слить в единое пространство кухню, комнату и холл - тут жилинспектора не выдерживают: с вас обязательно потребуют перегородками да простенками выделить вышеупомянутые помещения. Здесь же можно упомянуть нормативный запрет выхода из санузла, оборудованного унитазом, в жилые помещения. При вышеупомянутом объединении дверь из санузла нередко ведет в гостиную. При этом гостиная считается нежилой, если мы рассматриваем ее с точки зрения объединения с ‘газовой’ кухней, но мгновенно превращается в жилую, если речь идет о выходе в нее из санузла. Эти противоречия возникают, потому что работники жилинспекций вынуждены притягивать за уши давно устаревшие и поросшие мхом строительные нормы, которые явно идут в разрез с современными реалиями и, конечно, требуют скорейшего пересмотра. Кстати, о строительных нормах. Существующий СНИП 31-01-2003, на самом деле, не был зарегистрирован Минюстом в виду ряда имеющихся замечаний. Несмотря на это Госстрой дал разъяснение, что СНИП остается действующим. Но - внимание, какая казуистика - поскольку этот норматив не был официально введен в действие, продолжает функционировать и предыдущий СНИП 2.08.01-89! Остается надеяться, что той же судьбе не последуют все впоследствии принимаемые строительные нормы и правила. Давления нескольких СНИПов по одному и тому же вопросу рядовому перепланировщику, пожалуй, уже не выдержать. Еще один пункт разночтений касается самого регламента оформления и проведения переустройства и перепланировки жилых помещений, принятого в Москве. В нем записано, что работы по перепланировке ведутся либо подрядной организацией, либо собственными силами заявителя. Однако в жилинспекциях требуют договор с лицензированной подрядной организацией во всех случаях, когда работы согласуются по проекту. Вот пример того, как один и тот же пункт закона можно прочитать совершенно по-разному.

Оплата электроэнергии жителями Москвы в 2008г. может производиться по трем типам тарифов: одноставочному, тарифу ‘день/ночь’ и многозоновому. Как сообщает пресс-служба ОАО ‘Мосэнергосбыт’, соответствующее тарифное меню на 2008г. было утверждено постановлением Региональной энергетической комиссии города. Многозоновый тариф введен впервые и предполагает оплату электроэнергии по трем ставкам: ‘ночь’ (с 23:00 до 7:00), ‘пиковая зона’ (с 7:00 до 10:00 и с 17:00 до 21:00), ‘полупиковая зона’ (с 10:00 до 17:00 и с 21:00 до 23:00). В 2008г. размер ставок по зонам установлен соответственно: ‘ночь’ - 42 коп. (электрические плиты) и 59 коп. (газовые плиты); ‘полупиковая зона’ - 1 руб. 40 коп. (электрические плиты) и 2 руб. (газовые плиты); ‘пиковая зона’ - 1 руб. 66 коп. (электрические плиты) и 2 руб. 37 коп. (газовые плиты). Кроме того, сохраняется одноставочный тариф. В 2008г. он составляет 1 руб. 66 коп. (электрические плиты) и 2 руб. 37 коп. (газовые плиты). Оплата может производиться также по тарифу ‘день/ночь’: день (с 7:00 до 23:00) - 1 руб. 66 коп. (электрические плиты) и 2 руб. 37 коп. (газовые плиты); ночь (с 23:00 до 7:00) - 42 коп. (электрические плиты) и 59 коп. (газовые плиты). Напомним, с 1 января 2007г. в Москве для населения действовали следующие тарифы на электроэнергию: для потребителей с электрическими плитами - 1 руб. 47 коп. за кВт/ч; для потребителей с газовыми плитами - 2 руб. 08 коп. Жители Москвы, которые перешли на двухтарифный учет, в 2007г. платили за электроэнергию: дневной тариф - 1 руб. 47 коп. за кВт/ч, ночной тариф - 37 коп.; дневной тариф для потребителей с газовыми плитами - 2 руб. 08 коп. за кВт/ч, ночной - 52 коп.

Как часто нас обуревают противоречивые желания! Просыпаться хочется в просторной квартире-студии, залитой светом, под вечер возникает потребность уединиться в уютной комнатке вдали от домашних. А гостей надлежит принимать исключительно в просторной гостиной. Кроме того, порой возникает психологическая усталость от открытого пространства, так же как и порывы снести все стены и разъезжать по квартире на роликах. Если дать волю фантазии, то в конечном итоге жизнь превратится в бесконечный ремонт. Открыто – закрыто Неразрешимое, на первый взгляд, противоречие легко устраняется с помощью раздвижных перегородок, которые заменяют ненесущие стены. Образовывая единое пространство, светопроницаемые панели создают иллюзию простора даже в разложенном виде. С помощью раздвижных систем без проблем можно справиться с непростой задачей зонирования крупногабаритных помещений. Как ни разделяй кабинет и кухню с помощью света или разных фактур и цветов, добиться хотя бы частичной звукоизоляции и закрытости от посторонних взглядов таким путем невозможно. Тогда как, моделируя интерьер с помощью раздвижных перегородок, можно добиться индивидуального комфорта, не теряя при этом всех преимуществ открытого пространства. Сама идея планирования жилого пространства с помощью подвижных конструкций нашла свое применение в Китае и Японии еще несколько тысяч лет назад. Однако легкие конструкции из бамбука и бумаги не всегда актуальны в наших реалиях. Моду на европейском рынке диктуют более основательные материалы. Дерево и алюминиевые сплавы не только надежнее, они еще и более гармонично смотрятся в современном интерьере. Но лидером, конечно, было и остается стекло во всех его видах и стилях. Сочетающая прочность и элегантность благодатная фактура этого материала в руках умелых дизайнеров удивляет разнообразием конструктивных решений. Конструктивные подробности Основой перегородки является несущая рама. Изготовляется она, как уже говорилось, из дерева или сплавов, содержащих алюминий. Металлический профиль эффектно смотрится как в современных, так и в классических интерьерах. Но, учитывая моду на экологичность и природные нотки в дизайне, наибольшей популярностью пользуется дерево. Хотя нужно оговориться, что профили, выполненные из цельной древесины, имеют одну неприятную особенность: под воздействием перепадов влажности и температуры древесина деформируется, что может привести к заклиниванию конструкции. Производители решают эту проблему, комбинируя материалы. Алюминиевый профиль покрывается шпоном ценных пород дерева и тонируется в зависимости от желания заказчика. Обладая всеми свойствами металла, такие перегородки выглядят так же привлекательно, как деревянные. В качестве заполнения рамы можно использовать широкий спектр материалов. Это может быть стекло, пластик, гобеленовая ткань, кожа, шелк, бамбук, ротанг или любой другой материал на вкус заказчика. Толщина вставки ограничивается только размерами профиля. Есть конструкции, которые с помощью цветных стеклянных вставок искусно имитируют витражи, превращающие перегородку в настоящее произведение искусства. Но особенно эффектно смотрятся стеклянные безрамные перегородки. Изготовляют их из закаленного стекла толщиной 8-12 мм. Для повышения прочности производители покрывают стеклянные полотна специальной защитной пленкой, а торцы защищают мягким буфером. Необычное зрелище представляют собой и раздвижные стеклянные картины. Искусные художественные и графические решения делают интерьер неповторимым. И, что немаловажно для любителей эксклюзивных решений, практически все производители стеклянных полотен готовы выполнить картину по индивидуальному заказу. А тем, кому не хочется ждать, фирмы-изготовители предоставят широкий выбор готовых картин для любого интерьера. Динамичные решения Механизм перемещения полотна выбирается исходя из конкретных требований, которые заказчик предъявляет к перегородке. Системы с нижней направляющей более устойчивы, но у них есть существенный недостаток – присутствие порожка. В этом случае, помимо неэстетичного ‘перечеркнутого’ пола, есть еще и опасность споткнуться о выступ. Если направляющая утоплена в пол, вы также не застрахованы от неприятностей: в ней может застрять каблук, а если в паз попадет мусор, система просто выйдет из строя. Беспороговые системы, безусловно, более эстетичны. Например, итальянские компании вообще не выпускают раздвижные системы с нижней направляющей. А проблему колебаний полотна производители решают с помощью дополнительных фиксаторов или многостворчатой телескопической системы (наподобие ширм). Перегородка может задвигаться как вдоль стены, так и внутрь нее. Установка системы с заходом в стену, конечно, более трудоемка и невозможна без проведения строительных работ. Но зато такая перегородка смотрится эффектнее и позволяет освободить максимум жилого пространства. Если полотно перемещается вдоль стены, монтаж возможен уже в отремонтированном помещении. Строители просто устанавливают направляющие конструкции и закрывают их декоративным наличником. Иногда изгибы пола и потолка делают установку обычной перегородки невозможной. Многие производители предлагают радиальные системы с изогнутыми направляющими и вставками из моллированного стекла. Такие конструкции не только помогают решить проблему зонирования сложных пространств, но и великолепно справляются с декоративной функцией. Оригинальный внешний вид пластически изогнутой перегородки позволяет создавать нестандартные решения, которые так востребованы в современном дизайне интерьеров.