Какие факторы являются определяющими при выборе загородного дома? Это могут быть расстояние до столицы, инфраструктурная составляющая, природные особенности местности и т.д. Что касается внешнего вида коттеджа, социального окружения, престижности района, то это также учитывается покупателями. Но зачастую они не уделяют столь пристального внимания планировке строения. Однако, каким бы красивым и большим не был новый ‘замок’ или ‘шале’, он, как и любой другой дом, должен быть прежде всего удобным для проживания… ‘Цена коттеджа зависит в первую очередь от расположения поселка и близости его к Москве и лишь потом от метража и планировки’, — утверждает Сергей Фокин, руководитель департамента продаж группы компаний ‘Мультигрупп’. Соответственно, покупатели придают первостепенное значение местонахождению загородного дома, а такой немаловажный момент, как организация внутреннего пространства жилища, уходит на второй план. К тому же принято считать, что в любом современном коттедже предусматривается свободная планировка помещений, которую можно изменить по своему желанию. Однако часто бывает так, что кардинально ‘исправить’ проект просто невозможно. ‘Внесение изменений в проект — вообще редкость. Поэтому большинство покупателей осуществляют не перепланировку приобретенного коттеджа, а отделку помещений в нем, и основную часть домов на рынке загородной недвижимости застройщики сдают ‘под чистовую отделку’, — отмечает Максим Корнев, представитель холдинга ‘Родекс Групп’. Принципы естественного отбора Как правило, компания-застройщик предлагает для реализации несколько вариантов проекта. Все они имеют общую стилевую базу. Отличия касаются таких характеристик будущего дома, как площадь, количество комнат, ориентация по сторонам света и расположение на участке. Разнообразие планировочных схем современных коттеджей огромно, и каждая из них тщательно проработана. Поэтому, вместо того чтобы делать трудоемкую, затратную и длительную перепланировку в уже готовом доме, лучше всего определиться с выбором заранее. Олег Маринин, президент группы компаний ‘Парк Групп’ и управляющий сетевым проектом ‘Витро’, рассказывает: ‘Прежде чем разрабатывать проект поселка, проектная организация высылает опросный лист так называемой фокус-группе — тем людям, на кого будет ориентирован объект. Они, в свою очередь, отмечают в полученном документе все пункты, которые в дальнейшем определяют составляющие планировки. По данным исследования специалисты создают проект, учитывающий все нюансы будущего жилья, начиная от количества спален и заканчивая числом машино-мест в гараже’. Хорошо спланированный загородный дом дает настоящую свободу передвижения в помещении. Существенно меньшая, чем в столице, стоимость квадратного метра позволяет не урезать площадь постройки. Именно эти факторы в значительной степени побуждают сегодня москвичей переселяться в пригород. Но, прежде чем приобретать коттедж, нужно заранее продумать, какие помещения понадобятся, чтобы не пытаться потом разместить на 150 кв. м пять спален, две гостиных и три детских комнаты. Архитекторы рекомендуют рассчитывать минимальное количество жилых комнат в коттедже по формуле n+1, где n — число членов семьи. Однако бывает так, что в доме площадью более 1 тыс. кв. м всего три спальни, а перепланировка из-за несущих стен невозможна. В данном случае не стоит пенять на ‘неграмотных’ архитекторов, ведь у потребителей разные критерии отбора, и то, что хорошо для большой дружной семьи, не подойдет индивидуалу, живущему особняком. ‘В настоящее время ведущей тенденцией рынка можно назвать функциональность, — комментирует ситуацию Илья Свиридов, генеральный директор компании ‘СтройРазвитие’. — Она проявляется во всем, начиная от концепции поселка в целом и заканчивая планировкой отдельного коттеджа. Сегодня появилось много продуманных проектов, и в ближайшие два-три года такие предложения будут все более разнообразными’. При выборе проекта желательно представить, как вы устроитесь в этом доме. Удобно ли будет готовить пищу, отдыхать, совершать утренний туалет? Хватит ли места для размещения необходимой лично для вас гардеробной или библиотеки? Сколько потребуется санузлов? Что важнее — пристроенный гараж или лишняя комната? Нужно также рассчитать оптимальные габариты лестницы. Скажем, ею неудобно будет пользоваться, если марш составит более 12–15 ступеней высотой от 22 см. Наиболее удачное решение — лестницы с тремя короткими пролетами. Не надо забывать и о такой ‘мелочи’, как ориентация коттеджа по сторонам света. Наилучший вариант, когда окна кухни и подсобных помещений смотрят на север, детских и спален — на восток, юг или юго-восток, гостиных и других ‘парадных’ помещений — на запад или юго-запад. Конечно, немаловажно также просчитать общую площадь дома. Так, Алексей Иванов, архитектор проекта бизнес-класса ‘Светлогорье’, утверждает, что все меньшим спросом пользуются дома общей площадью более 500 кв. м. По его словам, клиенты, выбирая проект, отдают предпочтение коттеджам до 250–300 кв. м. Коттеджная геометрия Основная схема планировки коттеджа определилась давно. На первом этаже, как правило, располагаются ‘общественные помещения’. Как минимум это гостиная, совмещенная с кухней, входная группа с холлом, подсобные помещения (котельная, кладовая), гостевой санузел и комната для гостей. В зависимости от величины дома ‘базу’ дополняют каминной комнатой, домашним кинотеатром, бильярдной, столовой, зимним садом, который устраивают обычно в остекленном эркере. Особенности изначальной планировки первого этажа в коттеджах эконом- и бизнес-класса не позволяют поменять местами ‘общественные’ и приватные помещения. Так, кардинальное передвижение ‘мокрой зоны’ (кухни или санузла) повлечет за собой поднятие уровня пола, ну а сместить котельный блок попросту нельзя. Изменить расположение главной лестницы теоретически возможно (нужно только прорезать отверстие в перекрытии и перенести ее), но, как показывает практика, на это идут очень редко, потому что в данном случае требуются существенные затраты. И все-таки незначительные переделки допустимы. Скажем, над гостиной чаще всего устраивают двусветный потолок, хотя нередко он ‘съедает’ пространство второго этажа, которое становится в итоге функционально бесполезным. Второй этаж — ‘частная зона’, где традиционно находятся спальни хозяев и членов семьи. Надо отметить, что в стандартном коттедже три-четыре таких помещения, при этом имеет смысл заранее выделить для каждого ребенка отдельную спальню и предусмотреть хотя бы одну гостевую комнату — для друзей или родителей. Некоторыми проектами предусмотрено только две просторные спальни на втором этаже, что не всегда удобно. Например, для большой семьи важнее иметь обособленные помещения для сна, даже если площадь каждого всего 10–15 кв. м. А вот спальня более 25 кв. м уже становится неуютной. Для работающих домочадцев потребуется дополнительный кабинет, в проектах класса de luxe иногда предусмотрен будуар, совмещенный с хозяйской спальней. Кроме того, на втором этаже можно поместить тренажерный зал, библиотеку, игровую. Очень интересны и удобны проекты со смешанными уровнями, где кабинет выделен в отдельную зону между первым и вторым этажами или же немного поднят над вторым. Открытые балконы, на которые можно выйти из спальни или общего холла, не только чрезвычайно декоративны, но и служат (при достаточной величине) в теплое время года небольшими зонами отдыха. Активно входят в моду плоские эксплуатируемые крыши, где неплохо устроить террасу, солярий или летнюю открытую гостиную. Сегодня весьма востребованная часть дома — мансарда, которая фактически является вторым этажом. Если она не предусмотрена изначально, то многие покупатели, по данным экспертов девелоперской компании ‘СтройРазвитие’, настаивают на добавлении чердачного помещения на стадии выбора варианта планировки. ‘Верхний, самый светлый этаж используют под студию, игровую для детей, бильярдную, спортивный зал’, — рассказывает М.Корнев. — Кроме того, клиенты все чаще отказываются от цокольных этажей: строительство подземного уровня требует больших вложений, выполнения работ по гидроизоляции’. Действительно, цоколи и подвалы стремительно теряют популярность, особенно в более дешевых коттеджах, а во многих проектах изначально не предусмотрен ‘минусовый’ этаж. Традиционно в подвале устраивают кладовые, прачечную, винный погреб, сауну, бассейн, бильярдную, а иногда (при наличии цокольных окошек) комнату для прислуги. Коттедж может иметь разнообразные одноэтажные пристройки. Как правило, это гараж, открытая терраса, навес для машин, флигель с бассейном и сауной и т.п. Равнение по классам ‘Четко разделить сегменты загородного жилья по метражу сложно, так как коттедж класса de luxe, так же как и коттедж экономкласса, может быть небольшим’, — говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора компании ‘МИЭЛЬ — Загородная недвижимость’. — В каждом случае объект будет классифицирован по целому ряду характеристик’. Это подтверждает С. Фокин: ‘Нельзя выделить помещения, характерные только для домов элит-класса, потому как даже сауны и бильярдные комнаты стали неотъемлемой частью коттеджей бизнес-класса. Различия существуют лишь в метражах помещений и материалах отделки. Например, при строительстве поселков экономкласса никогда не используют мрамор и гранит, так как это существенно удорожает конструкцию и нерентабельно для девелопера’. Однако наметить разделительную линию между проектами эконом-, бизнес- и элиткласса все же возможно. Коттедж экономкласса обычно расположен на участке в 6–12 соток. Общая площадь дома колеблется от 150 до 250 кв. м, число этажей — не более двух, причем верхний часто является мансардным, а цоколь или подвал отсутствует. На первом этаже находятся холл, совмещенная с кухней гостиная-столовая размером 20–30 кв. м, где предусмотрено место для устройства камина, а также котельная и санузел. Иногда умещается внизу и жилая комната, ее можно использовать как гостевую или кабинет. На втором этаже расположены спальни — от двух до четырех— и один-два санузла. Как правило, в состав помещений коттеджа экономкласса входит гараж на одну машину. Довольно часто планировкой предусмотрены открытые террасы и балконы — эти элементы не только декоративны, но и в теплое время года чрезвычайно функциональны. Дома экономкласса возведены, например, в поселках Вишневый и Дмитровские холмы. Коттеджи бизнес-класса отличаются разнообразием планировок, строительных материалов и архитектурных стилей. Их возводят на участках в 10–25 соток. Обычно общая площадь дома не превышает 200–400 кв. м, помимо двух ‘стандартных’ этажей имеются мансарда и (или) цоколь. Предусмотрен один или несколько открытых балконов. На первом этаже находится гостиная площадью 40–50 кв. м, в ней может быть обустроен камин, а кухня-столовая выделена в отдельное, смежное помещение. На этом же уровне располагаются как минимум одна жилая комната и санузел, а также эркер. В гараже можно поставить две машины. На втором этаже размещаются три-четыре спальни с гардеробными и два-три санузла, а в больших по площади коттеджах — дополнительно кабинет или гостевая комната. ‘Типовой коттедж бизнес-класса площадью 250 кв. м предусматривает три санузла: гостевой совмещенный на первом этаже (устанавливают унитаз, раковину и душевую кабину) и два наверху, при спальне и детской (размещают ванную или джакузи)’, — добавляет М. Корнев. В цоколе, при его наличии, оборудуют сауну, тренажерный зал, кладовую, котельную. В подобных жилищах нередко устраивают и бильярдные, и домашние кинотеатры, и даже небольшие бассейны-купальни. Однако надо сказать, что по количеству помещений и планировке коттедж бизнес-класса иногда приближен к аналогичным строениям экономкласса, поэтому выбирать проект следует максимально тщательно. Из сегодняшних предложений на рынке можно отметить дома в поселках Светлогорье, Чистые ключи, Звенигорье, Сосновые берега, Белые росы. Общая площадь коттеджей класса de luxe, как правило, не менее 400 кв. м. Покупатель вправе выбрать проект из нескольких предоставленных застройщиком вариантов или потребовать внести изменения в схему согласно личным пристрастиям. Кроме того, по словам М. Корнева, клиенту могут предложить индивидуальные авторские проекты, где будет исполнен любой его каприз — от оборудования бассейна до создания личного зоопарка. В коттеджах класса de luxe количество спален колеблется от четырех до десяти, к каждой прилагаются собственный санузел и гардеробная. Кухня всегда отделена от столовой и двусветной гостиной. Предусмотрены комната прислуги и множество дополнительных ‘развлекательных’ зон вроде бильярдной, зимнего сада или домашней библиотеки. ‘Для дорогих объектов характерны такие помещения, наличие которых не является прямой необходимостью. Это, например, сигарные комнаты или помещения для хранения вина, предметов искусства и так далее’, — уточняет В. Яхонтов. Коттеджи данной категории предлагают в поселках Millennium park, Маленькая Италия, Гринфилд, Риверсайд и др.