Недвижимость сегодня

Московские квартиры дорожают неравномерно: плохое жилье прибавляет в цене быстрее, иногда за него просят уже больше, чем за хорошее. Некоторые аналитики считают, что сокращение разрыва между дешевым и дорогим жильем - предвестник кризиса. Столичное жилье дорожает с начала года. По данным ‘Индикаторов рынка недвижимости’ (ИРН), с 1 января средняя цена квадратного метра выросла на 8,9% - с 108,936 тыс. рублей до 118,584 тыс. рублей. Сильнее всего подскочили в цене однокомнатные квартиры - до 20%: если до Нового года типовая однушка (около 35 кв. метров) стоила $160 тыс., то сейчас - $190 тыс. Бизнес-класс подорожал куда меньше - на 6-7%. В результате разница в цене между плохим жильем и хорошим уменьшилась. По данным ИРН, типовая панель на 31 декабря 2007 года стоила 100,336 тыс. рублей за кв. метр, а современный монолит - 119,804 тыс. рублей - разница в 19%. Сегодня панель стоит 111,552 тыс. рублей, монолит - 128,208 тыс. рублей - разница уже 14,9%. В базе WinNer метр типовой панели часто предлагают и вовсе дороже метра в бизнес-классе. Руководитель ИРН Олег Репченко считает, что сокращение разрыва между дешевым и дорогим жильем - предвестник кризиса. Он не исключает, что в ближайшие месяцы может начаться новая стагнация, которая окажется более продолжительной, чем в 2007 году, а цены могут откатиться на 20-30%.

Сдача жилья внаем — неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками. Что же нужно знать собственнику жилья, сдаваемого внаем, чтобы «не прогореть»? Перечислять все возможные риски, связанные со сдачей жилья в аренду, – дело неблагодарное. Приведем три наиболее часто возникающие проблемы. Первая – это междугородняя связь. Сейчас квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи. Второй риск возникает при сдаче неприватизированной квартиры. Здесь две сложности. Первая: для сдачи требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Второе: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели, поскольку подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда. Третий по значимости риск: наниматель может съехать, не заплатив. Если в договоре указаны паспортные данные нанимателя, а он проживает не по месту регистрации, то найти его будет скорее всего нереально, поэтому собственник должен обладать дополнительными сведениями о своем клиенте: место работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя (супруги, брата, сестры и т. д.), чтобы иметь хоть какие-то рычаги воздействия. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы. Наймодателю не стоит лениться: необходимо лично приезжать за арендной платой в сдаваемую квартиру, чтобы убедиться в состоянии квартиры и проживающих в ней. Рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко: «На моей памяти был случай, когда собственница, сдававшая элитную квартиру за $6000 в месяц и давно не появлявшаяся в своей квартире лично, в определенный момент увидела квартиру настолько «убитой», что обойтись без дорогого капитального ремонта не смогла». Где искать жильцов? Но, чтобы не попасть в «историю» с нанимателями, стоит подумать об этом заранее. И понимание плюсов и минусов трех основных вариантов поиска жильцов вам не помешает. Первый способ: поиск по друзьям-знакомым. К «плюсам» можно отнести то, что будущий квартирант является известным для арендодателя человеком, ему сдавать не страшно, собственник жилья в нем уверен. Зато если в таком квартиранте ошибиться, то минусов появляется крайне много, ведь со знакомым обычно не заключаются договоры, и решить спорный вопрос тяжело. Как показывает практика, знакомые могут злоупотреблять доверием, например, имеют обыкновение жить и не платить месяцами, ссылаясь на отсутствие денег. Кроме того, такой способ предполагает относительно узкий круг потенциальных клиентов и компромисс по ценам аренды. Рассказывает Ольга, муж которой сдавал свою квартиру в аренду: «Еще четыре года назад цена «однушки» в отдаленном районе была $150 в месяц, и мы договорились со знакомым. Все эти годы мужу было неудобно поднимать цену, и арендатор платил нам до последнего времени эту сумму, пока разрыв с рыночной ценой не стал уже просто неприличным». Второй способ: самостоятельный поиск арендаторов через газеты, Интернет, печатные объявления и т. д. К «плюсам» можно отнести дешевизну этого способа и гораздо больший охват потенциальных клиентов. К «минусам» можно причислить возможность попасть на афериста, сдать квартиру агентству недвижимости (которое потом будет сдавать жилье разным людям на короткий срок) или, поддавшись уговорам квартиросъемщика, не заключить договор. Третий способ: обратиться в агентство недвижимости. 90% арендодателей пользуются этим способом, поскольку минус тут только один: обратившись хотя бы раз в агентство, будьте готовы к тому, что вам довольно часто будут звонить с вопросом, а не съехали ли арендаторы. А в остальном агентства предлагают для хозяев весьма привлекательные условия и фактически не берут денег за услугу. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект и правильно его прорекламировать. Ирина Бобко констатирует: «Если собственник необъективно оценивает свою недвижимость, то может серьезно прогадать в цене – счет идет на сотни долларов в месяц». К тому же некоторые агентства не бросают клиента на протяжении всего срока действия договора аренды и в случае проблем с жильцом берут на себя разрешение конфликтных ситуаций. Нужно ли платить агентству за сдачу квартиры в аренду? Если собственник решил обратиться в агентство недвижимости, то, во-первых, агентство нужно правильно выбрать, а во-вторых, определиться с формой сотрудничества. Наилучший вариант выбора – по личной рекомендации знакомых. Если такой рекомендацией будущий арендодатель не располагает, то нужно обратиться в несколько агентств недвижимости, чтобы сравнить предлагаемые условия и решить, с кем и в какой форме стоит сотрудничать. Желательно посетить офис своего потенциального партнера, заглянуть на сайт в Интернете, посмотреть историю рекламных объявлений в специализированных газетах. Если агентство отказывается пригласить к себе в офис, если в этом офисе мало сотрудников и посетителей, если само помещение представляет собой единственную маленькую комнату в полуподвальном помещении, то с такой компанией не стоит связываться. В большинстве случаев любой из этих показателей – верный признак фирмы-однодневки. Работать с агентством недвижимости можно по двум основным формам – на бесплатной и на платной основах. Бесплатное (информационное) сотрудничество предполагает занесение квартиры в базу данных агентства и уведомление собственника о потенциальных клиентах. Если собственник владеет типовой квартирой и рассчитывает сдать «однушку» за $600, то бесплатное сотрудничество – его вариант, поскольку в настоящий момент типовая квартира сдается достаточно быстро и без дополнительной рекламы. Платное сотрудничество предполагает эксклюзивное обслуживание с выездом специалиста на каждый показ, рекламу объекта (без нее элитное жилье может «простаивать», дожидаясь квартиросъемщика, до полугода) и его страхование за счет фирмы, гарантии, сервис и т. д. Серьезное агентство недвижимости полностью контролирует процесс сдачи и проживания на весь срок заключения договора. Этот вариант больше подходит для владельцев квартир более дорогого сегмента, где спрос на квартиры меньше, чем их предложение.

Жители российской столицы создают не самое лучшее впечатление у иностранцев, любящих путешествовать. Соответствующие данные опубликовал крупнейший мировой туристический портал TripAdvisor. Согласно результатам опроса туристов со всего мира, Москва предстала одним из самых недружелюбных городов в Европе. В общей сложности в опросе, результаты которого были опубликованы туристическим порталом TripAdvisor, приняли участие 1,5 тыс. респондентов. Согласно полученным данным, Москва оказалась ‘призером’ лишь в одной номинации: российская столица была признана одним из самых недружелюбных городов в Европе. Лондон, Париж и Рим фигурировали сразу в нескольких списках. Что касается Лондона, то он, по мнению путешественников, оказался наиболее дорогим европейским городом с самой насыщенной ночной жизнью и лучшими общественными парками, однако завоевал титул грязнейшей европейской столицы. При этом он занял второе место в списке недружелюбных городов и вместе с тем третье - в списке городов с наиболее дружелюбным населением. Париж сохранил репутацию самой романтичной столицы Европы. Кроме того, он опередил соперников в номинации ‘Лучшая кухня’, занял вторые места по привлекательности горожан и по общественным паркам и третье - по возможностям, предоставляемым любителям ночных развлечений. Однако в списках самых дорогих и самых грязных городов Европы он занял вторые места. В Риме туристов очаровали в первую очередь местные жители. По привлекательности горожан столица Италии лидирует. В остальных номинациях Риму достались более скромные позиции: второе место в номинации ‘Лучшая кухня’, третье - по романтичности и лучшему шопингу и в то же время по дороговизне и загрязненности. Замыкают представленный порталом список самые скучные, по мнению туристов, города Европы. Ими стали Брюссель, Цюрих и Варшава. При этом Цюрих занимает первое место среди самых чистых городов Европы. Призовые места в разных номинациях достались Амстердаму, Барселоне, Будапешту, Венеции, Дублину, Копенгагену, Лиссабону, Праге, Стокгольму и Флоренции, причем Прага завоевала титул самой дешевой европейской столицы. Любопытно, что отношение москвичей к европейцам остается по большей части доброжелательным. Согласно опросу, проведенному ‘Левада-центром’ в январе этого года, 70% жителей столицы относятся к Европейскому союзу положительно. О своем негативном отношении высказываются лишь 17% опрошенных.

В начале сегодняшней спецсессии по американской валюте расчетами tomorrow средневзвешенный курс составил 24,37 руб./долл. Данный показатель на 11 коп. уступает официальному курсу валюты США, установленному Банком России на 11 января. Таким образом, сегодня утром на ЕТС отмечено резкое удешевление американской валюты по отношению к российской после однодневного перерыва. Напомним, что накануне доллар повысился в стоимости на 4 коп. В настоящее же время отечественная валюта на ММВБ почти в три раза отыгрывает потерянные за минувшие сутки позиции по отношению к американской. Причиной значительного укрепления позиций рубля к доллару на внутреннем рынке является резкое подорожание европейской валюты по отношению к американской на международных биржах. Однако активность коммерческих банков на ММВБ пока является очень невысокой. Доказательством весьма небольшого интереса участников спецсессии к заключению операций с валютой США служит объем торгов, составивший по состоянию на 10:30 мск, т.е. спустя уже полчаса после открытия ЕТС, немногим более 100 млн долл. В настоящий момент соотношение между европейской и американской валютами составляет 1 евро : 1,48 долл., тогда как день назад по состоянию на 10:15 мск за 1 евро платили около 1,4680 долл. Следовательно, по сравнению с 10 января европейская валюта укрепилась на мировом рынке по отношению к американской примерно на 0,8%.

В Москве снизился ажиотажный спрос на дешевое жилье. На этой неделе лидерами в росте цен стали пятиэтажные кирпичные дома. Цена квадратного метра в них по сравнению с прошлой неделей повысилась на 1,2 процента и составила 120 тысяч 356 рублей. Общий прирост цен на квартиры в Москве с 3 по 10 марта колеблется в районе 0,7 процентов или 880 рублей. Средняя цена квадратного метра московской квартиры составила 120 тысяч 404 рубля. Вслед за кирпичными домами выросли в цене квартиры в монолитно-кирпичных домах, где прирост цен за неделю составил 1,1 процента и достиг отметки в 130 тысяч 643 рубля за квадратный метр. Все остальные сегменты не превысили роста в 1 процент. Это говорит о том, что покупатели предпочитают комфортное жилье, а не дешевые панельные квадратные метры. Так, квадратный метр в панельных пятиэтажках поднялся в цене на 0,9 процента и составил 111 тысяч 555 рублей. Квартиры в панельных 16-этажных домах к стоимости прошлой недели прибавили 0,8 процента и сейчас квадратный метр в них стоит 117 тысяч 190 рублей. По 0,7 процента в общем подорожании прибавили квартиры в сталинских и панельных девяти-, 14-этажных домах. Квадратный метр в этих сегментах достиг отметки в 135 тысяч 175 рублей и 113 тысяч 258 рублей соответственно. Напомним, на прошлой неделе рост цен на квартиры в Москве составил 0,5 процента. В итоге средняя цена квадратного метра составляла 119 тысяч 523 рубля. Лидерами в росте были панельные пятиэтажные и 16-этажные дома, где квадратный метр к стоимости прошлой недели прибавил еще 0,6 процента.