Недвижимость сегодня

В 2008 году Великобританию ждет 30-40% уменьшение инвестиционных сделок, а Германия переживет самый быстрый рост арендной платы в Европе. Такие данные содержит прогноз компании Jones Lang LaSalle. По мнению аналитиков, рынку кредитов понадобится время, что бы восстановится до обыкновенного состояния. Пока же, в 2008 году кредиты будут по-прежнему дорогими и ограниченными. Более того, ослабление финансовых рынков скажется на всех секторах, что также повлияет на спрос на недвижимость. По мнению экспертов, в 2008 г. стоимость недвижимости в Европе снизится как минимум еще на 10%. Однако, с другой стороны, на рынке будут присутствовать и некоторые позитивные факторы. Продолжающийся экономический рост поддержит рынок арендаторов и будет способствовать некоторому росту аренды; европейские компании проявляют осторожность, но находятся в хорошем состоянии, процентные ставки невысоки, кроме того, почти нет признаков избыточного предложения. ‘Мы прогнозируем, что по мере того, как инвесторы начнут в течение этого года оценивать риск с точки зрения новых рыночных реалий, на новых, более низких ценовых уровнях появятся хорошие возможности для тех из них, у кого есть большие резервы капитала. На сектор все еще ориентирован довольно большой объем капитала. Ширина и глубина, доступные инвесторам на европейском рынке, никуда не делись: ключевым фактором является уверенность’,- комментирует ситуацию Найджел Робертс, председатель отдела исследований Европы и Ближнего Востока, Jones Lang LaSalle ‘Европейские рынки недвижимости сейчас более разнообразны, чем когда-либо прежде, и они с разной скоростью адаптируются к проблемам финансовых рынков. Мы полагаем, что в 2008 г. эти неопределенные рыночные условия не изменятся, и объемы инвестиционных сделок в Европе в этом году будут на 25% ниже, чем в 2007 г. Появятся возможности для покупателей, и капитал еще есть, но теперь его соотношение 1,5 евро к 1 евро недвижимости. В Великобритании и во всей Европе произойдет дальнейшая корректировка доходов, и мы прогнозируем снижение стоимости недвижимости еще как минимум на 10% по сравнению с уровнем 2007 года. Рост арендных ставок должен остаться позитивным, но этот рост значительно замедлится’,- дополняет его Тони Хоррелл, глава европейского отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle. Относительно ситуации на британском рынке собственности глава отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle обозначил несколько ключевых прогнозов для этого рынка: ‘Мы полагаем, что к концу 2008 г. объем инвестиционных сделок в Великобритании снизится на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Активность будет более низкой, чем в последние несколько лет’. ‘При этом, нам уже известно о росте интереса к рынку Великобритании со стороны ряда инвесторов как внутренних, та и зарубежных, поскольку они осознают выгоду возвращения на этот рынок. Мы думаем, что в офисном секторе в Лондоне произойдет корректировка, которая приведет к появлению очень хороших кратковременных возможностей для покупателей. Мы также ожидаем, что дисконт между ценами на акции инвестиционных трастов недвижимости (REITs) и стоимостью их чистых активов (NAV) в течение этого года будет уменьшаться’,- дополняет Тони Хоррелл. При этом, аналитик предсказывает относительный рост прибылей как в секторе торговой недвижимости, так и в секторе региональных офисов Великобритании. В отношении Германии Кристиан Ульбрих, главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle высказал следующее мнение: ‘Финансовая неразбериха последних месяцев изменила инвестиционный картину в Германии, и основные инвесторы перешли в наступление , – сказал он. – Германия не похожа на другие страны Европы, поскольку, по нашему мнению, в этом году здесь будет самый быстрый рост аренды в регионе. Мы также полагаем, что относительно больший объем кредитов на балансах немецких банков отличает этот рынок от других рынков Европы’. По прогнозам специалиста, на передний план выйдут портфели, включающие один актив или активы в одном секторе, в то время как большие смешанные портфели станут более редки, объемы отдельных сделок уменьшатся, и повысится доля сделок, совершаемых вне рынка. По его мнению, существует определенная вероятность, что торговая недвижимость начнет вытеснять офисную с позиций самого популярного класса активов.

Жильцов 393 жилых домов столицы, принадлежащих к категории ветхих и аварийных, а также пятиэтажек серий предназначенных для сноса, ждет переезд в этом году и в первом квартале 2009 года. Департамент жилищной политики и жилищного фонда составил предварительный список домов, идущих под снос. Больше всего зданий будет ликвидировано в Западном округе: в 2008 году и начале 2009 здесь планируется переселить 66 домов. На втором месте Юго-Западный округ с 59 зданиями, а на третьем Северный с 56 домами. ‘Новые квартиры будут предоставляться гражданам строго в рамках закона и в границах районов проживания. То есть в границах того района, где человек живет, и примыкающих к нему кварталах’ заявили корреспондентам ‘МК’ в городской администрации. Лишь в Центральном округе и Зеленограде жителей обязаны переселять в пределах округа. В Департаменте жилищной политики подчеркнули, что списки носят предварительный характер и могут корректироваться по итогам выполнения строительных программ. Напомним, что недавно одобренный правительством новый генплан развития города до 2025 года, предполагает активизацию сноса ветхого жилищного фонда, застройку промышленных зон, создание новых транспортных узлов и строительство хордовых веток метрополитена. Список домов, идущих под снос.

В столичных деревнях Кожухово и Захарьино будет проведена масштабная реконструкция наряду со строительством нового жилья. Предусмотрена прокладка коммуникаций, создание транспортной и социальной инфраструктуры; новое строительство будет вестись только на свободных площадях. Территория поселка Кожухово, который расположен на востоке Москвы в 4 км от МКАД на участке 96 га, в настоящее время застроена старыми жилыми 1- и 2-этажными домами. Проект предусматривает увеличение площади застройки участка до 300 тыс. кв. метров, реконструкцию и развитие социальной инфраструктуры, развитие транспортной системы поселка. Для строительства дороги в ходе реконструкции деревни Кожухово предполагается снести 16 жилых домов, жителям которых в качестве компенсации будут предоставлены 16 новых домов на территории этого же поселка. На территории деревни Захарьино, расположенной на юго-западе столицы в 9 км от МКАД, планируется построить 22 типовых коттеджа для многодетных семей за счет городского бюджета. Общая площадь деревни составляет 106.5 га, при этом жилая застройка занимает лишь 18.9 га – большая часть территории объекта свободна для застройки. Работы до 2015 года проведет ГУП ‘Управление перспективных застроек’.

Согласно прогнозу компании Australian Property Monitor, в 2008 году Мельбурн может отобрать у Сиднея пальму первенства по дороговизне жилья в Австралии. В 2007 году средняя стоимость жилой недвижимости в Мельбурне выросла на 25,2%, тогда как в Сиднее темпы роста составляли всего 4,8%. Таким образом, по состоянию на декабрь прошлого года средняя стоимость дома в Мельбурне достигла отметки 405,1 тыс. долл. США, по сравнению с 323,4 тыс. за аналогичный период 2006 г. В Сиднее цены поднялись с отметки 461,6 тыс. долл. США до 483,6 тыс. долл. США. Кроме того, на 20% выросли цены в Брисбене и Аделаиде, на 14,6% - в Канберре, на 11,3% - в Хобарте и на 5,3% - в Дарвине. В своем прогнозе на 2008 год компания Australian Property Monitor отметила, что на рынке недвижимости Австралии будет доминировать нестабильность, вызванная тем, что шаткие фондовые рынки, увеличение процентных ставок, замедление темпов роста экономики и повышение цен на бензин негативно скажутся на доверии со стороны потребителей

К сожалению, отмечают эксперты, дома сегодня строят, может, и лучше, чем несколько лет назад, но все равно плохо и очень плохо. Дефекты встречаются на любых объектах – и в элитных домах, и в комплексах массовой застройки. Всем понятно, что принимать построенную квартиру нужно очень внимательно. Потому что дом, сданный госкомиссии, в дальнейшем передается в эксплуатацию товариществу собственников жилья (ТСЖ). Выявляя строительные дефекты в свежепостроенном доме, ТСЖ будет их устранять за счет средств собственников. Чтобы этого не произошло, покупателю необходимо выявить все дефекты и заставить строителей их устранить до подписания акта приемки-передачи квартиры. И если недостатки вовремя не замечены будущим жильцом и не внесены в акт для исправления, после сдачи объекта и подписания всех документов добиться каких-либо переделок от строительной компании очень сложно. Увы, на практике даже самому придирчивому и подкованному дольщику не выявить большую часть недостатков новой квартиры. Потому что их в состоянии обнаружить только профессионал. Причем, даже если вы приведете с собой бригаду знакомых строителей, которые вам подскажут, какие претензии внести в акт, вряд ли застройщик согласится удовлетворить их все, потому что мнение ваших знакомых (равно как и ваше) не считается экспертным. Да, гражданин может требовать от застройщика соблюдения прав потребителей, но, увы, слишком часто он не в состоянии грамотно сформулировать свое недовольство. Претензий предъявляется много, в акт вносится все подряд, а вот серьезные моменты как раз упускаются. Экспертная проверка Между тем на рынке более пяти лет предлагается услуга независимой экспертной оценки качества жилья в новостройках. По вашей заявке эксперты обследуют квартиру и составят официальное заключение с перечнем дефектов и недоделок, со ссылками на действующие СНиПы и ГОСТы. Этот список – основание для предъявления претензий строителям. Его можно вносить в предварительный акт приемки-передачи, который еще может называться актом осмотра квартиры (обычно он оформляется при наличии претензий у дольщика, а после устранения дефектов подписывается уже окончательный акт). Имея на руках официальное заключение экспертов, вы застрахованы от яростных споров с представителями застройщика, пытающихся сбить вас с толку и отмахнуться от претензий на основании вашей профессиональной некомпетентности. Хотя не стоит забывать, что заключение носит рекомендательный характер. Стоимость экспертных услуг – от 5 тыс. рублей, в зависимости от метража квартиры. Но, несмотря на доступность услуги (особенно в сравнении с той суммой, в которую выливаются доделки за свой счет), ею при приемке квартиры пользуются только 15% дольщиков. Самостоятельность оборачивается не только удорожанием отделочных работ, но и невозможностью эксплуатации квартиры. А устранить дефекты за счет строителей уже практически невозможно. Эксперты призывают не подписывать акт приемки-передачи до тех пор, пока вы не уверены в качестве жилья, даже если менеджеры застройщика торопят и давят на вас различными способами. Чем грозит дольщику отказ от подписания акта? Когда у вас нет оснований для задержки или ваши претензии фантастические и необоснованные, к вам могут быть применены «карательные» меры, вплоть до лишения прав на жилье (путем разрыва договора в одностороннем порядке) и перепродажи квартиры. Но это крайний случай. Если у вас есть реальные претензии, вы вправе не подписывать акт приемки-передачи. Составьте акт осмотра квартиры и вызовите эксперта (а лучше сразу придите на приемку вместе с ним). Важный момент: внимательно читайте предварительный акт – иногда он содержит в себе фразу: ‘Перечень является исчерпывающим’. Это значит, что вы не сможете его дополнить, даже если потом обнаружите куда более серьезные ‘косяки’. 10 типичных дефектов, допускаемых при строительстве жилых зданий На эти дефекты стоит обращать особое внимание при приемке квартиры, но обнаружить их самостоятельно почти невозможно 1. Нарушение воздухообмена в системе вентиляции Очень частая и серьезная проблема. Бывает, что в новых квартирах отсутствует воздухообмен. Хорошего в этом мало, но намного страшнее, когда при проверке системы экспертами обнаруживается такой дефект, как обратная тяга (летом в квартиру задувается теплый воздух, а зимой ледяной). Как следствие, духота – летом, холод и сырость – зимой, плесень и грибок. Чаще всего обратная тяга в системе воздухообмена – это результат ошибок проектирования, и устранить их достаточно тяжело и дорого. Строители грешок за собой знают, но стараются всячески от него откреститься. Редкому дольщику придет в голову проверить тягу в вентиляции, но если он все же это сделает и предъявит претензии к строителям, его обычно поднимают на смех и давят на то, что подобный дефект может определить только специалист. 2. Нарушение герметизации в вентиляционных шахтах Дефект возникает в процессе монтажа. Устранить его сравнительно просто, но обнаружить – сложно. Строители подобную претензию вообще-то претензией не считают, хотя в квартирах с нарушением вентиляции в вентшахтах не приходится рассчитывать на комфортные условия. 3. Некачественная кровля Эксперты не устают повторять, что квартиры на последнем этаже – дополнительная степень риска. Потому что хорошая кровля в новом доме – это редкая и приятная неожиданность. И если локальные протечки в кровлях еще можно исправить с помощью локальных же работ, куда хуже, клгда нарушена технология кладки в целом. 4. Отсутствие теплоизоляции стен торцевых квартир на последних и предпоследних этажах Нередко на последние и предпоследние этажи в кирпично-монолитных домах у строителей не хватает теплоизоляции. Бывает, что теплоизоляция вообще отсутствует, а бывает – насыпана отдельными кусками и дополнена строительным мусором. Такие стены промерзают зимой, иногда целиком, иногда пятнами – получаются так называемые «плачущие стены». Следствия – влага, плесень, холод. Если не определить этот дефект при приемке и не заставить строителей его устранить, после промерзания решить проблему очень трудно. 5. Плохая герметизация стыков стен Зимой такие стыки промерзают, выступает влага. И весь ваш новенький ремонт – коту под хвост. 6. Некачественные оконные блоки Этот дефект – гость практически в каждой квартире в новом доме. Ставят их тяп-ляп, установка и монтаж самых дешевых оконных блоков с самой дешевой фурнитурой проявляют себя с самой худшей стороны в первый же сильный дождь или мороз. Монтажные швы на местах примыкания оконных блоков к проемам выполняются некачественно, с огромными щелями. 7. Плохая герметизация стыков балконных плит, примыкающих к фасаду Примерно та же проблема, что и с оконными блоками. Если гидроизоляция балконных плит не выполнена по всем правилам, в стыки проникает вода. В результате стена и потолок мокнут, а зимой промерзают. 8. Плохая цементная стяжка Речь здесь не идет об идеальном уровне пола. Есть проблема поважнее – наличие трещины. Почти в 80% случаев стяжку приходится менять полностью. Она может быть выполнена по неочищенному основанию (залитая поверх строительного мусора). Тогда стяжка становится подвижной, имеет пустоты, трещины, которые со временем станут еще больше. Если на такую стяжку положить чистовой пол, через полгода он придет в негодность. 9. Промокшие плиты перекрытий Сборные железобетонные плиты перекрытий бывают пропитаны водой на 80%. Причина – в низкой культуре строительства: плиты неправильно складировались, лежали под дождем и снегом. Этот дефект устраняется элементарно: в потолке просверливают дырочки (самим этого делать нельзя – можно просверлить арматуру), и через них выпускают воду. Но если его не обнаружить при приемке квартиры, вам обеспечена сырость в течение двух-трех лет, пока вода будет испаряться. 10. Нарушение гидроизоляции фундаментов и перекрытий между первым этажом и подвалом Если в подвале будет скапливаться вода, этот дефект даст страшные последствия – испарения превратят квартиру в сырое царство плесени. И устранить дефект будет очень дорого и сложно.