Даже если вы, преодолев все свои страхи и сомнения, отправились в банк за ипотечным кредитом и даже получили одобрение, это совсем не означает, что квартира в кредит будет куплена. Довольно много случаев, когда сделка срывается, к примеру, потому что банк не одобряет выбранную вами квартиру. Как этого избежать? Получив от банка одобрение на достаточную сумму кредита, заемщики отправляются просматривать объявления о продаже квартир на вторичном рынке (при самостоятельной покупке это делать придется обязательно, при работе с агентством – скорее в факультативном порядке, но тоже придется). И только на этом этапе многие осознают, что подобрать квартиру, подходящую для покупки на кредитные средства, непросто. Помимо собственных пожеланий, заемщику приходится учитывать те требования, которые банк и страховая компания выдвигают к объекту недвижимости, передаваемой в залог. Эти требования можно разделить на две категории: технические и юридические. Технические требования у кредитных организаций различаются в большей степени, чем юридические. Требования к зданию Начнем с самого основного, на что придется обращать внимание при просмотре объявлений, – с расположения, типа, этажности и возраста здания. Оговорим, что речь идет преимущественно о Московском регионе. Жилье должно быть расположено в городе или не далее 50 км от него. Дом не должен находиться в аварийном состоянии или состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Банк не одобрит квартиру, расположенную в многоквартирных домах барачного типа (хотя вряд ли кто-то из заемщиков позарится на такое жилье) и домах типа ‘гостиничный’ и ‘общежитие’. Деревянные дома для ипотеки также не подходят. Фундамент должен быть железобетонным, каменным или кирпичным, а перекрытия – металлическими, железобетонными или смешанными. Если дом имеет деревянные перекрытия, может встать вопрос о согласии страховой компании на данный объект. Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы ‘УралСиб’, отмечает, что ‘страхование квартир с деревянными перекрытиями сопряжено с большим риском, чем страхование квартир с железобетонными перекрытиями. В случае пожара, например, деревянное перекрытие может полностью выгореть и обрушиться, что заведомо несет крупный убыток. Однако при ипотечном страховании ‘УралСиб’ не делает разницы между квартирами с железобетонными и деревянными перекрытиями, то есть специального согласия компании на страхование такой квартиры не требуется и страховой тариф не повышается’. Как правило, гораздо проще получить одобрение на квартиру в доме выше шести этажей. Впрочем, бывают исключения. Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа ‘Кредит Макс’, отмечает, что ‘в случае если речь идет о жилом фонде ЦАО, относящемся к постройке начала XX века, но ликвидном в плане эксклюзивности предложения, то банк-кредитор затребует документ из местного органа самоуправления или ДЕЗ о том, что дом не стоит в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Если такой документ будет предоставлен, то на кредитование объекта можно рассчитывать’. Алексей Козьмин подтверждает, что шансы оформить по ипотеке квартиру в старом доме есть: ‘Следует иметь в виду, что квартиры с деревянными перекрытиями не строятся примерно с 1940-х годов. В Москве это, как правило, дорогие квартиры в старых домах в центре. Страхуются они достаточно редко. В нашей компании в прошлом году было застраховано пять таких квартир’. Многие банки прямо прописывают в своих требованиях к квартирам, что не принимают в залог квартиры, расположенные в 5-этажных панельных/блочных домах. Русский ипотечный банк и Банк Москвы не рассматривают их в принципе, а Райффайзенбанк не одобрит квартиры в таких домах (в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях), построенных ранее 1975 года. Как рассказал руководитель блока ‘Ипотечное кредитование’ Альфа-Банка Илья Зибарев, ‘в Альфа-Банке по Московской области нет ограничений по этажности здания, в котором покупается квартира по ипотеке. В столице мы выдаем кредиты на покупку квартиры в пятиэтажном доме только при наличии заключения оценочной компании об удовлетворительном состоянии дома; кроме того, дом не должен стоять в планах на снос. В целом объект должен соответствовать требованиям банка’. Еще одно стандартное требование банков: на конец периода кредитования износ дома не должен превышать 70%. Поэтому, как правило, подходящий год постройки – не позднее 1970 или 1975 года. Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, отвечая на вопрос о максимальном возрасте дома на момент получения кредита, отметил, что ‘все зависит от месторасположения и состояния дома. Если дом в хорошем состоянии и не подлежит сносу, располагается в центральных районах города, то одобрение банка будет получить несложно’. Требования к квартире Теперь о самом жилом помещении. Квартира должна иметь отдельный вход, кухню и санузел, то есть не быть комнатой в коммуналке или долей в квартире. Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения. Обязательно наличие горячего (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодного водоснабжения ванной комнаты и кухни. Сантехника, двери, окна и крыши (для квартир на последних этажах) должны быть исправны. Для квартиры в свежей новостройке отсутствие сантехнического оборудования и внутренней отделки на момент ее приобретения заемщиком допускается, если независимый оценщик подтвердит, что данный объект имеет среднюю либо высокую степень ликвидности. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов и соответствовать поэтажному плану БТИ. Если жилое помещение свободной планировки, банк потребует предоставить согласованный проект квартиры. Среди требований встречаются ограничения по минимальной площади квартиры. К примеру, Банк Москвы сообщает на своем сайте, что не принимает в залог квартиры в Москве и области со следующими характеристиками: однокомнатные общей площадью менее 32 кв. м двухкомнатные менее 41 кв. м, трехкомнатные менее 55 кв. м; во всех случаях кухня не может быть менее 5,9 кв. м. Однако, как известно, существуют жилье еще меньшей площади – квартиры гостиничного типа без полноценной кухни и санузла. Они привлекают только одним – в целом более низкой, по сравнению с нормальными квартирами, ценой (хотя метр в ‘гостинках’ очень дорог). Виктория Щербакова отмечает, что банки не любят квартиры гостиничного типа. ‘Объект для кредитования должен быть ликвидным и отвечать требованиям банка по обеспечению кредита. По практике, только Сбербанк может лояльно рассмотреть такую квартиру, поскольку основным обеспечением по кредиту будут являться поручители’. Кирилл Суслов отмечает, что ‘в 2006 году с точки зрения ликвидности на такие квартиры банки давали разрешение. Как те же квартиры были бы оценены сегодня, точно сказать сложно, но вполне вероятно, что по ним будет отказ в рамках общей ‘борьбы за качество залога’, связанной с текущим небольшим кризисом ликвидности’. Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, рассказал, что ‘по согласованию с банком можно получить кредит на квартиры в домах со смешанными перекрытиями или малометражные квартиры гостиничного типа. На решение банка будет влиять местонахождение указанного объекта, наличие информации о планах на снос дома или на его реконструкцию, а также соотношение ‘кредитные/личные средства’. При этом условия кредитования будут стандартными, т. е. будут зависеть от размера первоначального взноса и результатов андеррайтинга заемщика’. Когда объявления отсеяны в зависимости от типа дома и характеристик квартиры, можно начинать звонить и узнавать, подходит ли данный объект для ипотеки с юридической точки зрения.