Недвижимость сегодня

Отдаленные районы Москвы будут застроены высотками. Об этом мэр столицы Юрий Лужков сообщил журналистам во время посещения одной из первых высоток, построенных по программе ‘Новое кольцо Москвы’. По словам мэра, на сегодняшний день имеется 8 проектов высотных зданий, ‘а всего мы планируем построить 60 высоток в периферийных районах города’. В соответствии со схемой размещения высотных объектов ‘Новое кольцо Москвы’ до 2015 года, большинство небоскребов в Москве должно быть построено на въезде в город в районе МКАД и на основных радиальных магистралях. Высотки планируется строить на таких магистралях, как Алтуфьевское, Щелковское и Можайское шоссе, Люблинская и Профсоюзная улицы, Кутузовский проспект в местах их пересечения с магистралями Третьего и Четвертого транспортного кольца. Высотные объекты будут возводиться и в районе прохождения строящейся Южной рокады. Также высотки должны быть построены на пересечении МКАД с Рязанским проспектом, Ярославским, Варшавским и Можайским шоссе и Профсоюзной улицей. Как отмечалось на заседании правительства Москвы в ноябре 2007 года, строительство небоскребов будет вестись и вдоль русла Москвы-реки. Предполагается, что высотки станут дополнением панорамы города вдоль его основной водной артерии. Так называемые ‘высотные ориентиры’ будут построены в районах Марьино, Люблино и Фили-Давыдково. Между тем в ноябре при рассмотрении плана по строительству в городе высотных объектов ‘Новое кольцо Москвы’ столичный градоначальник заявил о том, что высотные здания нельзя размещать в таких районах города, где транспортная система и так значительно перегружена. В результате позднее было принято решение провести к строящимся небоскребам новые трассы. Как сообщили в Департаменте города по конкурентной политике, для транспортного обеспечения новых высоток в ближайшие четыре года планируется построить и реконструировать ряд столичных магистралей и улиц. В частности, реконструированы будут ул. Свободы и Мичуринский проспект, намечено строительство трассы-связки вдоль Малого кольца Московской железной дороги и дублера Ленинского проспекта, транспортной развязки на пересечении Балаклавского и Севастопольского проспектов, а также развязки на пересечении Профсоюзной улицы с Новоясеневским проспектом.

Виллу на побережье Испании, принадлежащую мужу певицы Глюк’Ozы Алекандру Чистякову, возможно, придется снести. По мнению представителей природнадзора Испании, дом в курортном городе Марбелья на побережье Коста-дель-Соль построен незаконно. Несколько лет назад власти Марбельи вывели из природоохранного фонда большие участки земли и пустили их в свободную продажу. Власть сменилась, и теперь за ошибки чиновников придется ответить хозяевам вилл, построенных на ‘незаконной’ территории. Александр Чистяков и Глюк’Ozа (Наталья Ионова) не единственные, кто пострадал в этой неприятной истории. Подобная участь грозит одному из крыльев дома Антонио Бандераса по соседству. Глюк’Ozа надеется, что ее мужу удастся отстоять зарубежную недвижимость. В крайнем случае пострадавшая семья рассчитывает получить компенсацию от правительства Испании.

Городские власти планируют уже к концу 2009 года освободить Москву от первых серийных панельных пятиэтажек, а на их месте возвести современные высокоэтажные жилые здания. Программа сноса подразумевает предоставить переселенцам альтернативную жилую площадь, однако если одна часть жителей восторженно предвкушает бесплатную замену старой квартиры на новую, то оставшиеся недовольны предлагаемым вариантам обмена. По программе, принятой в 2002 году, ежегодная норма сносимого пятиэтажного жилого фонда составляет порядка 600-650 000 кв. м. На месте известных каждому москвичу ‘хрущевок’ появляются современные многоэтажные здания с несравнимо лучшей планировкой, большей площадью комнат и иными удобствами современного жилья. По статистике более 50% таких ‘хрущоб’ уже снесено (изначально было 1720 домов, то есть более 6 млн. кв. м), осталось избавиться еще от более, чем 3 млн. кв. м. Этот объем работ изначально планировали завершить к 2010-2011 годам. Однако сегодня все больше говорят о досрочном выполнении программы. Однако, несмотря на высокие темпы осуществления программы, проблемы переселения жителей из сносимых домов сохраняются. Прежде всего, это пресловутый ‘квартирный вопрос’. Дело в том, что современные серии жилых домов существенно отличаются от прежних: и по качеству, и по уровню комфорта. Поэтому предоставить переселенцу равнозначное жилье просто невозможно. Кроме того, в хрущевках проживает немало очередников (или тех, кого мы раньше называли очередниками), семей, которым по социальным нормам полагается увеличение жилой площади, лиц, имеющих право по тем или иным причинам иметь дополнительную площадь и пр. Все эти люди желают получить новое жилье исходя из сегодняшних норм и правил. И, разумеется, натыкаются на реалии нашей пропитанной коммерцией действительности. Прежде всего, застройщик не заинтересован передать переселенцу лишний ‘квадрат’, поскольку на рынке он стоит денег. Так что, например, вместо старой ‘двушки’ жильцу предлагают переехать в ‘однушку’ такой же площади (или из ‘трешки’ в ‘двушку’). Равноценное по площади жилье предлагают и в тех случаях, когда в старой квартире проживает более одной семьи, например родители и дети, состоящие в браке. Жители, со своей стороны стараются всеми возможными силами отвоевать себе лишнюю площадь. С этой целью нередко происходят фиктивные разводы или, наоборот, заключения брака, прописка кого-либо из родственников в срочном порядке и подобные им действия. Кому-то выгоднее приватизировать свою квартиру, а кому-то, наоборот, сохранить право социального найма и в результате переселения потребовать дополнительную площадь исходя из ныне установленной социальной нормы. Некоторые ‘противоборства’ приходится решать в судебном порядке. При этом, как правило, недовольных переселенцев все равно выселяют, а дом идет на снос. Приостанавливать городскую программу никто не позволит. Как обычно, многие конфликтные ситуации возникают по большей части от незнания собственных законов или их невыполнения. Например, мало кто может сказать, за какой срок до сноса дома его жильцы должны быть официально предупреждены об этом? Когда прекращается официальная регистрация граждан в сносимом доме? За чей счет осуществляется переезд в новое жилье? Имеет ли право переселенец выбирать между несколькими новыми квартирами и как далеко предлагаемая новая квартира может отстоять от старого дома? Какое жилье получают собственники, осуществившие приватизацию и какую могут получить наниматели муниципальной собственности (попросту говоря те, кто не приватизировал квартиру)? Оказывается, дать общий ответ на любой из вышеперечисленных вопросов (а ведь они самые простые) невозможно. Каждый конкретный случай требует от юриста индивидуального подхода. Принципиально подход к переезду переселенца зависит от того, приватизировано ли у него старое жилье или он проживает в нем на правах нанимателя муниципальной собственности. В первом случае владелец жилья получает равноценное своей собственности жилье (вне зависимости от количества зарегистрированных в нем людей), но не превышающее прежнего количества комнат. То есть уменьшение количества комнат все-таки возможно, хотя это вопрос спорный, и мы поговорим об этом позже. Во-втором случае, все несколько сложнее. При предоставлении нового жилья, особенно, если оно оказывается больше старого, учитывается масса моментов: наличие в собственности у кого-либо из зарегистрированных членов семьи другого жилья, если да, то что это за жилье и где оно расположено? Затрагиваются ли при переселении интересы несовершеннолетних граждан и пр.? Например, если в старой двухкомнатной квартире проживают родители и молодая семья с ребенком и все зарегистрированы, то при переселении могут предоставить трехкомнатную квартиру. Если же прописан только один из молодых родителей с ребенком такого же пола, то большую площадь могут и не предоставить, либо попросят доплатить. Причем доплата в настоящее время, скорее всего, будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квадратного метра в этом доме. Доплата по строительной себестоимости была возможна только в первый период переселения. Не стоит думать, что переезд в новое жилье автоматически решает вопрос расселения в соответствие с социальными нормами площади на одного человека. Этот вопрос, конечно, может решиться или может быть решен частично, но вполне возможно, что решать его придется уже после переезда в новую квартиру. Опираясь на горький опыт уже переехавших семей, можно сказать, что будущему переселенцу следует, не дожидаясь официального сообщения о сносе дома, проконсультироваться у юриста на предмет своих будущих действий. Какие из возможных вариантов у него есть. Кроме того, не стоит сразу соглашаться на первые, предлагаемые городом, условия переезда. Застройщик или представитель городской администрации должны продемонстрировать не менее 3-х вариантов жилья для переезда. Будущий новосел вправе подумать и выбрать наиболее подходящий. При категорическом несогласии с предлагаемыми вариантами вполне можно обратиться в суд. К сожалению, единой схемы по порядку сноса и переселения жильцов нет. Так, раньше официально о сносе дома объявляли примерно за год (каждый жилец получал по почте официальное уведомление). В это же время автоматически закрывалась прописка. Теперь, нередки случаи, когда жильцов просят ‘убраться’ чуть ли не за два месяца (мотивируя это тем, что они и так должны были знать о сносе своего дома). При этом, за полтора года перед этим заново асфальтируют придомовую территорию и реставрируют лестничные клетки в подъездах. В некоторых домах, готовящихся к сносу, отменяют добровольную страховку жилья по причине скорого сноса, но опять же не указывают точного времени сноса дома. Например в ДЕЗе района ‘Фили-Давыдково’ отсутствие в платежной квитанции графы по оплате добровольного страхования объясняют очень просто: ‘А зачем вам страховать квартиру, ваш дом все равно скоро сносить будут’. При этом на встречный вопрос: ‘Когда именно произойдет снос?’, отвечают, что не располагают такой информацией. Подобных непонятных ситуаций достаточно много. Разумеется, все они вызваны экономическими интересами лиц, вкладывающих свои средства в строительство. От их интересов часто зависит признанают дом ветхим или нет. Например, в Западном округе на улице Ватутина собираются в ближайшее время снести два или три пятиэтажных кирпичных (!) дома, не предназначенных к сносу, лишь потому, что они мешают реконструкции квартала, который теперь находится в ведомстве МЧС. В то же время в Москве есть немало действительно ветхих панельных пятиэтажек, на месте которых затруднительно возвести новое жилое здание. Все они пока стоят на своем месте. Кроме извечных квартирных споров, рождающих массу неприятностей, существуют и другие сложности. Количество новоселов в новых домах, построенных на месте старых, значительно больше прежних. Поэтому в районах точечной застройке в Москве перегружен общественный транспорт, улицы забиты автомобилями, не хватает социальных учреждений: детских садов, школ, поликлиник и пр. То есть район не готов принять и обслужить большее число жителей, возникает так называемое переселение. Рядом с многоэтажными жилыми новостройками необходимо возводить дополнительные объекты социального назначения. К сожалению, пока многие вопросы остаются нерешенными. Утешает то, что новоселы из старых домов получают возможность поселится в пределах того же округа. Ведь предыдущие программы расселения вынуждали переезжать людей в самые отдаленные районы (в том числе за пределы МКАД), где не было ни транспорта, ни магазинов.

Столичные власти решили реконструировать еще ряд кварталов на востоке города. В конце прошлой недели был проведен открытый конкурс по выбору организации для разработки предложений и инвестпроектов по застройке территории в районе Богородское. Лот получило ГУП ‘Управление перспективных застроек’ (’УПЗ’) по цене 6,2 млн руб. Как рассказали изданию в ГУП ‘УПЗ’, в рамках конкурса было реализовано право на разработку градостроительной документации и подготовку инвестиционного проекта по кварталам 9Б-12Б, 14Б и 19Б района Богородское. ГУП ‘УПЗ’ оказалось единственным участником конкурса и получило лот по цене на 10% ниже начальной. Директор по подготовке и проведению инвестиционных конкурсов ГУП ‘УПЗ’ Владимир Антюхов отметил, что данные кварталы не входили в среднесрочную программу по реконструкции. На подготовку инвестпроекта уйдет полгода, в лучшем случае в сентябре-октябре он будет выставлен на торги. Общая площадь реконструируемых кварталов в районе станции метро ‘Преображенская площадь’ составляет 52,9 га. На них сейчас находится предприятие ‘Альфапластик’ и жилая застройка. Реконструкция промзоны и прилегающих к ней санитарных территорий стала возможной благодаря выводу ‘Альфапластика’ в Орел. В результате с учетом дорог должна была освободиться территория 115 га, а предпроектными разработками по ее застройке за собственный счет хотела заняться компания ‘Итера’, владеющая выводимым предприятием. Однако, как пояснил РБК daily источник, знакомый с ситуацией, столичные власти отклонили предложение ‘Итеры’ по разработке граддокументации и выставили это право на конкурс. В результате и на торгах по выбору инвестора-застройщика ‘Итера’ будет участвовать ‘на общих основаниях’.

Москва вновь меняет правила постановки в квартирную очередь — вчера Мосгордума в первом чтении приняла поправки к закону «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Теперь право числиться в жилищном «хвосте» получат не только «малоимущие», но и просто живущие в тесноте — им присвоят почетное звание «нуждающиеся в содействии города в приобретении жилых помещений». Правда, «нуждающихся в содействии» будут записывать в отдельную очередь. И стоять они будут не за бесплатными квартирами, а за дешевыми. Относительно, конечно, дешевыми — примерно раза в два ниже среднерыночной московской цены. Но и это обещание — уже подарок. В отличие от других регионов Москва не воспользовалась шансом скинуть с себя обязанность давать бесквартирному люду жилье — несмотря на то, что эта возможность была любезно предоставлена регионам новым Жилищным кодексом. Мэр столицы не раз заявлял, что «все обязательства, взятые городом до 1 марта 2005 года, будут выполнены». Это означало, что почти 200 тысяч семей москвичей, числившихся в тот момент в жилищной очереди, могли продолжать рассчитывать на помощь города в решении квартирного вопроса. Правда, новых очередников, пожелавших встать в очередь уже после «часа икс», записывали по новым правилам — с условием, что они «малоимущие». Бремя доказательства собственной нищеты оказалось таким тяжелым (чиновники потребовали целый том всевозможных документов), что донести его до места назначения смогли лишь около 600 семей, принятых на жилищный учет по-новому (для сравнения: по-старому в год в очередь записывали около 2200 семей). Неудивительно, что чиновники недавно бодро отрапортовали: очередь на жилье в Москве сократилась на 8%. Параллельно с этим мэрия, пытаясь снизить остроту квартирного вопроса для коренных жителей города, изобретала разнообразные протекционистские программы — некоторые из них были весьма спорными (например, резервирование коммерческого жилья для продажи «только москвичам»). На этот раз, похоже, депутаты нашли гениальный в своей простоте вариант — предложили организовать две очереди: из малоимущих (за бесплатными квартирами) и из более обеспеченных (за покупкой квартир по низкой цене или в рассрочку, как предусматривают программы социальной ипотеки, «Молодой семье — доступное жилье» и другие городские жилищные проекты). — Граждане, проживающие в одинаково тесных соседних квартирах, оказываются в неравных условиях, — заявил автор поправки депутат Степан Орлов. — Один — малоимущий — может получить бесплатное жилье. Другой, доход которого всего на тысячу рублей больше, чем надо, не может рассчитывать ни на что. Кстати, малоимущий, чей доход внезапно увеличился, вылетает из очереди и сразу теряет все — и надежду на бесплатную квартиру, и возможность участвовать в возмездных схемах. — С момента принятия Жилищного кодекса и вступления его в силу мы принимали на жилищный учет только малоимущих граждан, — рассказал «Известиям» замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев. — То есть граждан Российской Федерации, проживающих в Москве не менее 10 лет, имеющих не более 10 квадратных метров общей площади на человека, не ухудшавших в последние 5 лет жилищных условий и, главное, не способных в силу низких доходов приобрести жилье ни по одной из льготных схем, предложенных городом. У тех граждан, кто удовлетворял всем этим условиям, кроме последнего, мы просто не брали заявления — законодательство не позволяло. Если поправки будут приняты, у этих людей будет возможность участвовать в городских программах возмездного обеспечения жильем — хотя, подчеркну, на полностью бесплатные квартиры они не смогут рассчитывать. Раньше и богатые, и бедные стояли в одной очереди, «дыша в затылок» друг другу. Теперь мы их разделили. Депутаты взяли срок до 1 февраля, чтобы уточнить формулировки.